NACIONALINĖS ŽEMĖS TARNYBOS

PRIE ŽEMĖS ŪKIO MINISTERIJOS DIREKTORIAUS

ĮSAKYMAS

DĖL ŽEMĖS VERTINIMO MASINIU BŪDU DOKUMENTŲ TVIRTINIMO

2011 m. lapkričio 22 d. Nr. 1P-(1.3.)-277

Vilnius

Vadovaudamasis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių, patvirtintų Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 (Žin., 2003, Nr. 5-221), 39 punktu:

1. Tvirtinu pridedamus*:

1.1. savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapius ir vertinimo masiniu būdu ataskaitas:

1.1.1. Akmenės rajono;

1.1.2. Alytaus miesto;

1.1.3. Alytaus rajono;

1.1.4. Anykščių rajono;

1.1.5. Birštono;

1.1.6. Biržų rajono;

1.1.7. Druskininkų;

1.1.8. Elektrėnų;

1.1.9. Ignalinos rajono;

1.1.10. Jonavos rajono;

1.1.11. Joniškio rajono;

1.1.12. Jurbarko rajono;

1.1.13. Kaišiadorių rajono;

1.1.14. Kalvarijos;

1.1.15. Kauno miesto;

1.1.16. Kauno rajono;

1.1.17. Kazlų Rūdos;

1.1.18. Kelmės rajono;

1.1.19. Kėdainių rajono;

1.1.20. Klaipėdos miesto;

1.1.21. Klaipėdos rajono;

1.1.22. Kretingos rajono;

1.1.23. Kupiškio rajono;

1.1.24. Lazdijų rajono;

1.1.25. Marijampolės;

1.1.26. Mažeikių rajono;

1.1.27. Molėtų rajono;

1.1.28. Neringos miesto;

1.1.29. Pagėgių;

1.1.30. Pakruojo rajono;

1.1.31. Palangos miesto;

1.1.32. Panevėžio miesto;

1.1.33. Panevėžio rajono;

1.1.34. Pasvalio rajono;

1.1.35. Plungės rajono;

1.1.36. Prienų rajono;

1.1.37. Radviliškio rajono;

1.1.38. Raseinių rajono;

1.1.39. Rietavo;

1.1.40. Rokiškio rajono;

1.1.41. Skuodo rajono;

1.1.42. Šakių rajono;

1.1.43. Šalčininkų rajono;

1.1.44. Šiaulių miesto;

1.1.45. Šiaulių rajono;

1.1.46. Šilalės rajono;

1.1.47. Šilutės rajono;

1.1.48. Širvintų rajono;

1.1.49. Švenčionių rajono;

1.1.50. Tauragės rajono;

1.1.51. Telšių rajono;

1.1.52. Trakų rajono;

1.1.53. Ukmergės rajono;

1.1.54. Utenos rajono;

1.1.55. Varėnos rajono;

1.1.56. Vilkaviškio rajono;

1.1.57. Vilniaus miesto;

1.1.58. Vilniaus rajono;

1.1.59. Visagino;

1.1.60. Zarasų rajono.

1.2. Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitą.

2. Nustatau, kad nuo 2012 m. sausio 1 d. žemės sklypų vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama pagal šiuo įsakymu patvirtintus žemės verčių žemėlapius.

Direktorius Vitas Lopinys

__________________

* Skelbiama „Valstybės žinių“ interneto tinklalapyje www.valstybes-zinios.lt.

_________________

VALSTYBĖS ĮMONĖS REGISTRŲ CENTRO
TELŠIŲ FILIALAS

Valstybės įmonė. V. Kudirkos g. 18-3, LT-03105 Vilnius-9, tel. (8 5) 268 8202, faks. (8 5) 268 8311, el. p. info@registrucentras.lt. Duomenys kaupiami ir saugomi Juridinių asmenų registre, kodas 124110246

Filialo duomenys: valstybės įmonės filialas, Turgaus a. 15a, LT-03105 Telšiai, tel. (8 444) 6 90 32, faks. (8 444) 6 90 33, el. p. telib@registrucentras.lt, filialo kodas 180101069, PVM kodas LT241102419

AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOS
ŽEMĖS VERTINIMO MASINIU BŪDU ATASKAITA

Nr. 2011-32-10

Objekto adresas	Akmenės rajono savivaldybė
Vertinimo data	2011-08-01
Vertinimo tikslas	Teisės aktų nustatytiems tikslams
Užsakovai	Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir Lietuvos Respublikos finansų ministerija
Vertinanti įmonė	Valstybės įmonės Registrų centro Telšių filialas (į. k. 180101069)
Turto vertintojai	Jurgita Jagučanskienė Julijus Ukanis

Mažeikiai, 2011

Ataskaitoje yra 42 lapai pagrindinio teksto, 7 lapai priedų, iš viso 49 lapai. Skelbti, dauginti ar kitaip panaudoti ataskaitos duomenis galima tik davus nuorodą į ataskaitos rengėją.

TURINYS

1. ĮVADAS

1.1. Masinio vertinimo samprata

1.2. Vertinimo pagrindas

1.3. Vertinimo paskirtis

1.4. Užsakovas

1.5. Vertintojas

1.6. Vertinimo data

1.7. Žemės verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai

2. ŽEMĖS RINKOS AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS

2.1. Geografinis apibūdinimas

2.2. Savivaldybės plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietovėje

2.3. 2007 – 2011 m. laikotarpiu įregistruotų Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje esančių žemės sklypų skaičius (kiekvienų metų sausio 1 d., Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis)

2.4. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. (procentais)

2.5. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal žemės naudmenų plotą 2011

m. sausio 1 d. (procentais)

2.6. Privačios žemės savininkų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d.

2.7. Per metus parduotų žemės sklypų skaičius 2006 – 2011 * m. laikotarpiu

2.8. Parduotų žemės sklypų skaičiaus kitimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2006 – 2011* m. laikotarpiu

3. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS

3.1. Teorinis – metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas

3.2. Laiko pataisa

3.3. Vietos įtakos įvertinimas

3.3.1. Teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas

3.3.2. Zonų aprašymas tekstu

3.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas

4. RINKOS DUOMENŲ IR VERTINIMO MODELIŲ STATISTINIS ĮVERTINIMAS, RINKOS MODELIAVIMO IR EKSPERTINIO VERTINIMO BŪDAI, REKREACINIO VEIKSNIO ĮVERTINIMAS

4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas

4.2. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai

4.3. Rinkos modeliavimas

4.4. Ekspertinis vertinimas

4.5. Žemės ūkio paskirties ir vandens ūkio paskirties žemės, naudojamos rekreacijai, įvertinimas

4.6. Kitos ne žemės ir ne miškų ūkio veiklos ir kitos specialios paskirčių žemės vertinimas

4.7. Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vertinimas

4.8. Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertinimas

4.9. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų našumo balo įvertinimas

4.10. Žemės sklypų, kurių paskirtis „kita (daugiaaukščių statinių teritorija)“ arba pobūdžiai „daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos“ ir „daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos“, įvertinimas

4.11. Žemės ūkio paskirties žemė sklypų, kurių naudojimo pobūdis – tvenkinių žuvininkystės ūkių, įvertinimas

4.12 Žemės sklypų paskirties – kita, naudojimo būdo – gyvenamosios teritorijos,

mažesnės kaip 4 arai, įvertinimas Akmenės r. savivaldybėje

4.13. Žemės sklypų vertinimas zonose, kurioms nėra parengtas reikiamos žemės naudojimo paskirties (naudojimo būdo) vertinimo modelis

4.14. Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas atsižvelgiant į bendrojo plano sprendinius

4.15 Paskirties – kita, naudojimo būdo – bendro naudojimo teritorijos žemės

vertinimas

4.16. Konservacinės paskirties žemės vertinimas

4.17. Paskirties – kita, naudojimo būdo – rekreacinės teritorijos, žemės vertinimas

5. ŽEMĖS SKLYPŲ VIDUTINĖS RINKOS VERTĖS SKAIČIAVIMAS

5.1. Žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys

5.2. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų eiliškumas

5.3. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo pavyzdžiai

6. LITERATŪROS SĄRAŠAS

7. PRIEDAI

1. Akmenės r. savivaldybės teritorijos žemės vertinimo žemėlapio viešojo svarstymo ataskaita, 1 lapas.

2. Akmenės r. savivaldybės žemės verčių žemėlapio viešojo svarstymo pastabų ir pasiūlymų registracijos žurnalas, 1 lapas.

3. Pakeitimai, atlikti atsižvelgiant į visuomenės ir savivaldybės mero pastabas ir pasiūlymus, 1 lapas.

4. Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos pastabos dėl žemės verčių žemėlapių ir vertinimo masiniu būdu ataskaitų, 3 lapas.

5. Pakeitimai, atlikti atsižvelgiant į Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos pastabas dėl žemės verčių žemėlapių ir vertinimo masiniu būdu ataskaitų,1 lapas.

1. ĮVADAS

1.1. Masinio vertinimo samprata

Masinį turto vertinimą Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas (1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII – 1202) apibrėžia taip: masinis turto ar verslo (toliau – turto) vertinimas – toks turto vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamąjį turtą analizės būdu nustatomos verčių ribos, apimančios vertinamojo turto vertę. Duomenys renkami, analizuojami ir apskaičiavimai atliekami sisteminimo pagrindu. Šiuo vertinimo būdu vertinami turto objektai, kurie turi daug panašumų.

A. Woolery „Property Tax Principles and Practice“ knygoje pateikiamas toks masinio vertinimo apibrėžimas: masinis vertinimas – tai procesas, kurio metu per apibrėžtą laiką įvertinama labai daug panašių objektų, kurių įvertinimui taikoma vienoda metodologija ir technologija. Atlikus masinį vertinimą parengiama bendra panašaus turto grupės vertinimo ataskaita, tačiau neparengiama kiekvieno turto vieneto vertinimo ataskaita.

Žemės masinis vertinimas šioje vertinimo ataskaitoje atliktas ir pateiktas vadovaujantis aukščiau pateiktų apibrėžimų nuostatomis, Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintomis Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėmis ir vėlesniais taisyklių pakeitimais, panaudota užsienio šalių, taikančių šį masinio vertinimo būdą daugelį metų, geriausia patirtis, šios srities ekspertų konsultacijos ir metodinė literatūra.

1.2. Vertinimo pagrindas

Vertinimo pagrindas – Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintų Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių 47 punktas, kuriame nurodoma, kad žemės vertinimo masiniu būdu duomenų palaikymas vykdomas kiekvienais metais.

1.3. Vertinimo tikslas

Akmenės savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapis ir vertinimo modeliai naudojami teisės aktų nustatytiems tikslams.

1.4. Užsakovas

Masinio žemės vertinimo užsakovas – Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos ir Lietuvos Respublikos finansų ministerija.

1.5. Vertintojas

Vertintojas – valstybės įmonė Registrų centras, kodas 124110246, V. Kudirkos g. 18-3, LT-03105 Vilnius, tel. (8 5) 268 82 02, faks. (8 5) 268 83 11, el. p. info@registrucentras.lt, Telšių filialas, kodas 180101069, Turgaus a. 15a, LT-87122 Telšiai. tel. (8 444) 6 90 32, faks. (8 444) 6 90 33, el. p. telib@registrucentras.lt.

Registrų centrui suteikta teisė verstis turto ir verslo vertinimu, kvalifikacijos atestatas Nr. 000142, išduotas Vilniuje, Lietuvos Respublikos audito, apskaitos ir verslo vertinimo instituto 2003 m. gegužės 14 d. Įmonės turto ir verslo vertinimo profesinė veikla apdrausta UAB DK „PZU Lietuva“, profesinės civilinės atsakomybės draudimo liudijimas (polisas) PZULT Nr. 1264059, galioja nuo 2011 m. vasario 17 d. iki 2012 m. vasario 16 dienos.

Filiale žemės masinio vertinimo darbus atliko:

Jurgita Jagučanskienė, VĮ Registrų centro Telšių filialo Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vertintoja; nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 001853);

Julijus Ukanis, VĮ Registrų centro Telšių filialo Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vertintojas; nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000191).

Žemės masinio vertinimo darbus organizavo ir kontrolę vykdė šie valstybės įmonės Registrų centro darbuotojai:

Arvydas Bagdonavičius, direktoriaus pavaduotojas turto vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000501);

Albina Aleksienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vedėja, nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000272);

Antanas Tumelionis, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausiasis specialistas žemės masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintojas (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000149);

Asta Paškevičienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausioji specialistė duomenų analizei, nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 001076);

Lidija Zavtrakova, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus inžinierė programuotoja;

Lina Kanišauskienė, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyriausioji specialistė statinių masiniam vertinimui, nekilnojamojo turto vertintoja (kvalifikacijos pažymėjimas Nr. A 000509).

Vytautas Vaclovas Kavaliauskas, Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vyresnysis specialistas duomenų analizei.

Atliekant žemės masinį vertinimą panaudota šių užsienio šalių konsultantų metodinė medžiaga:

Jane H. Malme, Linkolno žemės politikos instituto mokslinė bendradarbė, JAV;

Robert J. Gloudemans, masinio vertinimo specialistas, JAV;

Richard R. Almy, masinio vertinimo specialistas, JAV;

John Charman, masinio vertinimo specialistas, Didžioji Britanija;

Knut Mattsson, Švedijos nacionalinės žemės tarnybos nekilnojamojo turto masinio vertinimo specialistas;

Richard D. Ward, JAV ekspertas, nekilnojamojo turto kompiuterizuoto masinio vertinimo konsultantas;

Jussi Palmu, nekilnojamojo turto masinio vertinimo specialistas, Suomija;

Aivar Tomson, nekilnojamo turto masinio vertinimo specialistas, Estija.

Žemės masinis vertinimas atliktas bendradarbiaujant ir konsultuojantis su Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos, nekilnojamojo turto vertinimo agentūrų, savivaldybių specialistais ir atstovais, užsienio šalių masinio vertinimo ekspertais. Žemės masiniame vertinime panaudota geografinių informacinių sistemų (GIS), programų rengimo, statistinės analizės specialistų žinios ir patirtis.

Atliekant žemės masinį vertinimą panaudota valstybės įmonės Registrų centro ankstesnių vertinimų patirtis:

Eil. Nr.	Vertinimo dokumentas	Patvirtinimas , paskelbimas	Vertinimo data	Įsigaliojo nuo
1.	Užsienio šalių ir Registrų centro eksperimentinių vertinimų patirtis	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2003-08-18 įsakymu Nr. 1P-69, Žin. 2003-08-27, Nr. 82-3777	2002-01-01	2003-08-28
2.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2003 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2004-04-21 įsakymu Nr. 1P-57, Žin. 2004-04-27, Nr. 61-2213	2003-07-01	2004-04-28
3.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2004 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2005-04-21 įsakymu Nr. 1P-89, Žin. 2005-05-05, Nr. 57-1982	2004-10-01	2005-05-06
4.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2005 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2006-05-17 įsakymu Nr. 1P-71, Žin. 2006-05-20, Nr. 57-2054	2005-10-01	2006-07-01
5.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2006 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2007-03-14 įsakymu Nr. 1P-27, Žin. 2007-03-27, Nr. 35-1310	2006-06-01	2007-05-01
6.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2007 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2008-01-31 įsakymu Nr. 1P-14, Žin. 2008-03-01, Nr. 25-938	2007-06-01	2008-05-01
7.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2008 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2008-12-18 įsakymu Nr. 1P-170, Žin. 2009-01-24 Nr. 9-338	2008-06-01	2009-02-01
8.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2009 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos generalinio direktoriaus 2009-12-21 įsakymu Nr. 1P-147, Žin. 2009-12-24 Nr. 152-6874	2009-12-01	2010-01-01
9.	Akmenės savivaldybės ir kitų šalies savivaldybių teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu 2010 m. ataskaitos	Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos direktoriaus 2010-12-21 įsakymu Nr. 1P-152, Žin. 2010-12-28 Nr. 154-7866	2010-08-01	2011-01-01

1.6. Vertinimo data

2011 m. rugpjūčio 1 d.

1.7. Žemės verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai

Derinimo ir svarstymo dokumentai – viešo svarstymo su visuomene ataskaita, savivaldybės mero pastabos, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos raštas „Dėl žemės verčių žemėlapių, žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitų bei žemės verčių žemėlapių derinimo metu gautų pastabų“ pateikti ataskaitos prieduose, Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos įsakymas „Dėl žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tvirtinimo“ pateiktas atskiru dokumentu interneto puslapyje http://www.registrucentras.lt/ntr/masvert/index.php.

2. ŽEMĖS RINKOS AKMENĖS RAJONO SAVIVALDYBĖS TERITORIJOJE APIBŪDINIMAS

2.1. Geografinis apibūdinimas

Akmenės rajono savivaldybė yra šiaurinėje Lietuvos Respublikos dalyje (1 pav.), šiaurėje ribojasi su Latvijos Respublika, apie 48 km Lietuvos ir Latvijos valstybių sienos ruožas, vakaruose – su Mažeikių, pietuose – su Telšių ir Šiaulių, rytuose – su Joniškio rajonų savivaldybėmis. Savivaldybės teritorija yra Ventos ir jos intakų – Dabikinės, Virvytės, Vadaksties – baseinuose. Rajono teritorijoje yra Kamanų rezervatas ir Ventos regioninis parkas.

Akmenės savivaldybės centras – Naujosios Akmenės miestas. Tai palyginti jaunas Lietuvos miestas, pradėtas statyti 1949 metais kaip statomos cemento gamyklos gyvenvietė, o 1965 metais tapęs rajono centru. Atstumas nuo Naujosios Akmenės miesto iki Vilniaus miesto – 300 km, iki Kauno miesto – 240 km, iki Klaipėdos miesto – 150 km, iki Lenkijos sienos – 340 km, iki Kaliningrado srities (Rusija) – 230 km, iki Baltarusijos sienos – 320 km, iki Latvijos sienos – 10 km. Per rajoną teka Ventos upė su savo intakais, yra ežerų. Miškingumas – 31,6 proc. 57,9 proc. rajono teritorijos užima žemės ūkio naudmenos, 6,5 proc. – durpynai. Šio krašto žemės gelmėse glūdi milžiniški kalkakmenio klodai. Tai nulėmė ūkio raidos kryptį. Socialistinės santvarkos metais Akmenės rajone buvo suformuota stipri statybinių medžiagų pramonė, ir dabar gaminanti cementą, stogų dangą, kalkes.

(pav.)

1 pav. Akmenės r. sav. geografinė vieta šalies žemėlapyje (pažymėta pilka spalva)

2.2. Savivaldybės plotas, miestai, miesteliai, gyventojų skaičius mieste ir kaimo vietovėje

Akmenės savivaldybės teritorijos plotas 84,4 km2 . Savivaldybėje yra miestai: Naujoji Akmenė – 11,468 tūkst. (41,3 proc. savivaldybės) gyventojų, Akmenė – 2,756 tūkst. (9,9 proc.) gyventojų, Venta – 2,959 tūkst. (10,7 proc.) gyventojų, likusioje savivaldybės teritorijoje yra kiti miesteliai ir kaimai – 10,561 tūkst. (38,1 proc.) gyventojų. Akmenės r. savivaldybėje gyvena 7,93 proc. Šiaulių apskrities gyventojų. Gyventojų tankumas yra 32,9 proc. Savivaldybės teritorija paskirstyta į 6 seniūnijas: Akmenės, Kruopių, Naujosios Akmenės kaimiškoji, Naujosios Akmenės miesto, Papilės ir Ventos.

2.3. 2007–2011 m. laikotarpiu įregistruotų Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje esančių žemės sklypų skaičius (kiekvienų metų sausio 1 d., Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis)

(pav.)

Duomenys parodo 2007, 2008, 2009, 2010 ir 2011 m. sausio 1 d. NT registre užfiksuotą skaičių žemės sklypų, esančių Lietuvoje, Šiaulių apskrityje ir Akmenės r. savivaldybėje.

2.4.Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d. (procentais)

(pav.)

Žemės fondo pasiskirstymas Akmenės rajono savivaldybėje pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį toks: žemės ūkio paskirties žemė – 61,52 proc. (51902,30 ha), miškų ūkio paskirties – 28,35 proc. (23917,13 ha), kitos paskirties – 4,68 proc. (3948,43 ha), konservacinės paskirties – 4,86 proc. (4104,39 ha), laisvos valstybinės žemės fondas – 0,001 proc. (1,03 ha), valstybinio vandenų fondo žemė- 0,59 proc. (500,60 ha).

2.5. Žemės fondo pasiskirstymas savivaldybėje pagal žemės naudmenų plotą 2011 m. sausio 1 d. (procentais)

(pav.)

Akmenės rajono savivaldybėje žemės fondo pasiskirstymas pagal žemės naudmenas toks: žemės ūkio naudmenos – 56,13 proc. (47360,65 ha), miškai – 31,88 proc. (26902,19 ha), keliai -2,16 proc. (1818,88 ha), užstatyta teritorija – 2,13 proc. (1800,97 ha), vandenys – 2,27 proc. (1916,55 ha), kita žemė – 5,42 proc. (4573,64 ha).

2.6. Privačios žemės savininkų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2011 m. sausio 1 d.

(pav.)

Lietuvos Respublikos žemės fondo duomenimis Akmenės rajono savivaldybėje privačios žemės savininkų ir naudotojų skaičius pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį toks: 4148 žemės ūkio paskirties žemės savininkai (be mėgėjų sodų žemės savininkų), 2710 mėgėjų sodų žemės savininkai, 1417 miškų ūkio paskirties žemės savininkai, 3597 kitos paskirties žemės – gyvenamųjų teritorijų savininkai, 70 kitos paskirties kitokiai veiklai skirtos žemės savininkai.

2.7. Per metus parduotų žemės sklypų skaičius 2006–2011* m. laikotarpiu

(pav.)

2011* m. grafike pateiktas parduotų žemės sklypų skaičius per sausio – liepos mėn.

Per 2006 m. parduoti 845 žemės sklypai, 2007 m. – 751 žemės sklypai, 2008 m. – 528 žemės sklypai, 2009 m. – 384 žemės sklypai, 2010 m. – 466 žemės sklypai, 2011 – 2011.07 – 250 žemės sklypai.

2.8. Parduotų žemės sklypų skaičiaus kitimas pagal pagrindinę žemės naudojimo paskirtį 2006–2011* m. laikotarpiu

(pav.)

Paskirtys / metai	2006	2007	2008	2009	2010	2011*
Žemės ūkio paskirties žemė	487	432	322	246	288	163
Kitos paskirties žemė	134	120	72	43	62	34
Mėgėjų sodų žemė	120	128	60	27	44	15
Miškų ūkio paskirties žemė	104	71	74	68	72	38
Viso:	845	751	528	384	466	250

2011* m. grafike pateiktas parduotų žemės sklypų skaičius per sausio – liepos mėn.

3. VERTINIMO MODELIŲ SUDARYMAS

3.1. Teorinis-metodinis masinio vertinimo modelio pagrindimas

Masinio vertinimo būdu vertinamas didelis kiekis nekilnojamojo turto objektų, kurių būklė vieną ir tą pačią nustatytą dieną vienoda. Kadangi vertinimo metodai pagrįsti lygčių, lentelių, grafinės medžiagos panaudojimu, todėl vadinama modeliu [10]. Modelis imituoja pasiūlos ir paklausos veiksnius ir įvairius turto panaudojimo variantus nekilnojamojo turto rinkoje. Žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintose Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėse vertinimo modelis apibrėžiamas taip: vertinimo modelis – matematinė formulė, taikoma apskaičiuoti žemės verčių zonoje esančio žemės sklypo vidutinę rinkos vertę, atsižvelgiant į šio žemės sklypo kadastro duomenis ir pagal kartografinę medžiagą nustatytus kitus žemės sklypo požymius [4]. Tokiems modeliams parengti būtini išsamūs ir patikimi rinkos duomenys apie objektus.

Žemės masinio vertinimo modeliams panaudoti nekilnojamojo turto kadastro ir registro duomenys, apimantys žemės sklypų kiekybines ir kokybines charakteristikas, parduotų objektų rinkos kainas ir sandorio sudarymo datas. Individualių vertinimo ataskaitų vertės, spaudos ir interneto informacija apie pasiūlos ir nuomos kainas panaudoti kaip pagalbiniai duomenys. Atliekant masinį žemės vertinimą, vadovautasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52-1672) nustatytais turto vertinimo principais ir metodais [1]. Vertinimo modeliai parengti rinkos duomenų pagrindu, panaudojant lyginamosios vertės metodą. Lyginamosios vertės (pardavimo kainos analogų) metodo (toliau – lyginamosios vertės metodas) esmė yra palyginimas, t. y. turto rinkos vertė nustatoma palyginus analogiškų objektų faktinių sandorių kainas bei atsižvelgiant į nedidelius vertinamo turto bei jo analogo skirtumus. Turto vertintojas turi pasižymėti visas skirtingas vertinamo ir lyginamo objektų savybes (patikslinimus) ir apskaičiuoti vertinamo objekto vertę [1]. Bendra vertinamo objekto rinkos vertė apskaičiuojama pagal formulę [3]:

kur	RV = PK + PV, RV – vertinamo objekto rinkos vertė, PK – palyginamo objekto (analogo) pardavimo kaina, PV – patikslinimų vertė (ji gali būti ir neigiama).

Sudarant žemės vertinimo modelius, nebuvo atsižvelgiama į žemės vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių įtakos [4]:

1. Žemės sklype esančių naudingųjų iškasenų.

2. Žemės sklypui nustatytų servitutų ir ūkinės veiklos apribojimų, išskyrus atvejus, kai dėl šių apribojimų saugomose teritorijose yra suformuotos ekologinės apsaugos ar rekreacinės zonos arba rekreacinėse teritorijose nustatoma atskira žemės verčių zona.

3. Žemės sklypo naudojimo perspektyvų, išskyrus atvejus, kai panaudojant žemės sklypų detaliuosius planus apskrities viršininko sprendimu nustatyta kita pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis.

4. Žemės sklype esančių statinių ir sodinių.

5. Disponavimo žemės sklypais suvaržymų dėl įsiskolinimo ar kitų priežasčių.

6. Žemės sklypo konfigūracijos, vertinamo žemės sklypo ir greta esančių objektų užterštumo arba skleidžiamos taršos, kaimyninių turto vienetų būklės, individualiai įrengtų (neįrengtų) komunikacijų, privažiavimo apsunkinimų (pagerinimų).

Žemės verčių žemėlapių ir vertinimo modelių parengimo procesas susideda iš tarpusavyje susijusių 4 pagrindinių stadijų: rinkos duomenų patikros, modelio specifikacijos, modelio kalibravimo ir modelių patikros (2 pav.).

Sandorių patikra. Modeliams sudaryti sandoriai patikrinti pagal kriterijus:

komerciškumą;

vienodas apmokėjimo sąlygas;

kilnojamojo turto nebuvimą;

vienodą sandorių laiką.

Pirmiesiems 3 kriterijams užtikrinti atlikta išvestinio rodiklio – 1 aro, 1 ha kainų analizė. Jos metu atsisakyta sandorių, kurių kainos neatitinka rinkos konjunktūros.

Ketvirto kriterijaus – vienodo sandorių laiko analizė neatsiejama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi aktyviai besikeičiančioje nekilnojamojo turto rinkoje. Laiko įtakos rinkos kainoms nustatymo būdai pateikti ataskaitos 3.2 skyriuje. Panaudojant kelerių metų sandorius, laiko pataisos būtinumas ir jos dydis daugeliu atvejų nustatyti rinkos kainas aproksimuojančia kreive. Patikrinus ir laiko pataisa pakoregavus sandorius, atliekama modelių specifikacija. (2 pav.).

(pav.)

2 pav. Žemės vertinimo žemėlapių ir modelių sudarymas

Modelių specifikacija – rinkos kainoms darančių įtaką veiksnių ir charakteristikų bei jų sąveikos ryšių nustatymas. Specifikacijai panaudota statistika, grafikai, diagramos, histogramos, lentelės, koreliacinės matricos. Specifikacijos metu žemės paskirtys (naudojimo pobūdžiai), kaip svarbus vertės veiksnys, atsižvelgiant į rinkos konjunktūrą (paskirčių panašumą rinkos vertės požiūriu), sujungtos į grupes:

1. Žemės ūkio paskirties žemės sklypai (be mėgėjų sodų žemės sklypų ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypų). Prie šių žemės sklypų priskiriami žemės ūkio paskirties žemės sklypai, miškų ūkio paskirties žemės sklypai, vandens ūkio paskirties žemės sklypai, konservacinės paskirties žemės sklypai bei kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra naudingų iškasenų teritorijos, teritorijos krašto apsaugos tikslams.

2. Mėgėjų sodų žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami mėgėjų sodų žemės sklypai ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypai.

3. Gyvenamųjų teritorijų žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami namų valdų žemės sklypai, kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra gyvenamosios teritorijos, visuomeninės teritorijos, bendrojo naudojimo (miestų, miestelių ir kaimų ar savivaldybių bendro naudojimo) teritorijos.

4. Komercinės paskirties žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektų teritorijos bei rekreacinės teritorijos.

5. Pramonės ir sandėliavimo žemės sklypai. Prie šių žemės sklypų priskiriami kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, inžinerinės infrastruktūros teritorijos, atliekų saugojimo, rūšiavimo ir utilizavimo (sąvartynai) teritorijos.

Žemės sklypai, neįvardyti 1–4 punktuose, ir žemės sklypai, kurių nustatyti skirtingi žemės naudojimo būdai ar pobūdžiai, tačiau neidentifikuotos jų dalys tame žemės sklype, vertinami pagal tą žemės naudotojų grupę, kuri vyrauja konkretaus žemės sklypo verčių zonoje.

Kitas svarbus veiksnys – vieta, kuri įvertinama sudarant žemės verčių žemėlapius. Žemėlapio dėka išsprendžiama vietos įtaka rinkos vertei ir dėl vertės zonoje veiksnių homogeniškumo sumažinamas vertimo modelio kintamųjų skaičius. Žemės verčių zonų sudarymo taisyklės pateiktos ataskaitos 3.3.1 poskyryje.

Kitiems kokybiniams ir kiekybiniams veiksniams nustatyti panaudotos koreliacinės matricos. Koreliacinė matrica nustato visų analizuojamų kintamųjų porų koreliacijos koeficientų reikšmes. Matricai sudaryti kokybiniai faktoriai paverčiami į skaitmeninę formą. Aukštus koreliacijos laipsnius turinčiose porose vieno veiksnio atsisakoma. Koreliacine analize užbaigiama nekilnojamojo turto veiksnių specifikacija. Specifikacijos etape pasiekiamas rezultatas – nustatoma, kokie veiksniai ir kokioje zonoje (teritorijoje) gali būti svarbūs apskaičiuojant žemės sklypų rinkos vertę. Lieka nustatyti veiksnių sąveikos ryšius. Sąveikos ryšius apsprendžia modelių tipai. Teisingas modelio tipo parinkimas garantuoja vertinimo rezultatų kokybę.

Modeliai pagal tipus skirstomi į adityvinius, multiplikatyvinius ir hibridinius [10].

Žemės masiniam vertinimui panaudotas multiplikatyvinis modelis. Bendra multiplikatyvinio modelio forma yra tokia:

kur	S = b₀ x X₁^b1 x X₂^b2. S – apskaičiuojama vertė, X₁, X₂, ...... X_p – nepriklausomi kintamieji, b₀ – konstanta, b₁, b₂, ... b_p – nepriklausomų kintamųjų koeficientai.

Nustačius reikšmingus veiksnius, atliekamas modelio kalibravimas. Modelio kalibravimas – koeficientų masinio vertinimo modelyje nustatymo procesas. Kalibravimui panaudota daugianarė regresinė analizė (DRA). DRA – statistinis nežinomų duomenų, panaudojant žinomą ir prieinamą informaciją, nustatymo būdas. Nekilnojamojo turto vertinime nežinomi duomenys yra nekilnojamojo turto rinkos vertės reikšmės, žinomi ir prieinami – pardavimo kainos ir objektų charakteristikos. DRA pateikia kiekvieno analizuojamo faktoriaus koeficientų reikšmes, kurias įvedus į modelį, apskaičiuojamos vertinamų objektų vertės.

Nustačius koeficientų reikšmes, grafinėmis priemonėmis tikrinamas modelio patikimumas. Grafinė modelių patikra pateikta 3 paveiksle.

(pav.)

3 pav. Akmenės rajono savivaldybės žemės vertinimo modelių vertikali ir horizontali patikra

Grafiko x ašyje atidėtos verčių zonos, y ašyje 1 aro vertės, apskaičiuotos pagal modelius, parengtus žemės vertinimo datai – 2011 m. rugpjūčio 1 d. Gauta kreivė rodo 1 aro žemės vertės kaitą teritoriniu ir atskirų paskirčių grupių – mėgėjų sodų, gyvenamųjų teritorijų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo požiūriu.

Tuo atveju, kai visų grafikų kaita verčių zonose turi panašias tendencijas, galima daryti išvadą, kad vertinimo modeliai sudaryti teisingai, ir atvirkščiai, jei kreivės susikerta, būtina pertikrinti modelio teisingumą. Patikrinti ir atitinkantys žemės sklypų rinkos konjunktūrą kiekvienos verčių zonos modeliai pateikti atskirame priede „Vertinimo modeliai“. Verčių žemėlapio zonos numeris susieja žemės sklypo vietą su modeliais, pateiktais modelių lentelėje.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių rekreacinėse teritorijose – prie ežerų, upių, atlikta atskira pardavimo kainų analizė, apskaičiuoti rekreacinės įtakos koeficientai Krekreac. Detalesnė

Krekreac koeficientų apskaičiavimo tvarka pateikta ataskaitos 4.5 poskyryje.

Žemės masiniam vertinimui panaudotas Nekilnojamojo turto registras, nekilnojamojo turto masinio vertinimo programa, zonavimo programa ir geografinių informacijos sistemų (toliau GIS) programa žemės verčių žemėlapiams parengti. Išvardintų priemonių tarpusavio ryšiai pavaizduoti 4 paveiksle.

(pav.)

4 pav. Žemės masinio vertinimo informacinių priemonių schema

3.2. Laiko pataisa

Sandorių laiko analizė neatskiriama nuo nustatytos masinio vertinimo datos ir yra labai svarbi, kai naudojami kelerių metų duomenys ir kai nekilnojamojo turto rinka per analizuojamą laikotarpį aktyviai kinta. Vertinimo data yra 2011 m. rugpjūčio 1 d., todėl kainų pataisa dėl laiko yra skaičiuota ir, esant būtinumui, atlikta korekcija, prilyginus šią pataisą prie nurodytos datos sandorių kainos.

Laiko pataisai nustatyti naudojami šie metodai [10]:

1. Porinė pardavimų analizė.

2. Perpardavimų analizė.

3. Pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive.

4. Daugianarė regresinė analizė.

Porinė pardavimų analizė. Atrenkami nekilnojamojo turto analogiškų objektų pardavimai, atlikti skirtingu metu. Pataisius šių objektų kainas dėl fizinių charakteristikų skirtumų, likęs kainų skirtumas priskiriamas laiko faktoriaus įtakai. Turint daug lyginamų objektų rinkos duomenų, apimančių kelerių metų sandorius, galima nustatyti vidutinį rinkos keitimosi tempą atskirai kiekvienais metais. Rekomenduojama naudoti medianinį vidurkį, kadangi jis išeliminuoja ekstremalių reikšmių įtaką. Nustatytas kainų kitimo tempas panaudojamas sandorių kainoms koreguoti nustatytos vertinimo datos požiūriu pagal šią formulę:

kur	KLP = K (1 + rt); KLP – pardavimo kaina, pakoreguota vertinimo datą; K – faktinė pardavimo kaina; r – mėnesio arba ketvirčio kainų kitimo tempas; t – periodų skaičius (mėnesių arba ketvirčių).

Sandorių, įvykusių vėliau negu vertinimo data, kainų koregavimas atliekamas pagal tokią formulę: KLP = K (1 – rt’);

kur t’ – periodų (mėnesių, ketvirčių) skaičius, praėjęs po vertinimo datos iki sandorio datos.

Perpardavimų analizė. Analizuojamos skirtingu metu įvykusių to paties objekto sandorių kainos. Šis metodas analogiškas poriniam pardavimų metodui, išskyrus tai, kad objektų charakteristikų skirtumų pataisų skaičiavimas yra minimalus. Trūkumas – mažas skaičius sandorių, ypač tais atvejais, kai kiekvienos zonos laiko pataisą būtina nustatyti atskirai. Dėl duomenų stokos šis metodas sujungiamas su porine pardavimų analize.

Pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive. Su aproksimuojančia kreive nustatoma, kaip tam tikru laikotarpiu kito objektų ploto vieneto pardavimo kainos. Tokiai analizei abscisėje atidedami įvykusių sandorių mėnesiai (ketvirčiai), ordinatėje – ploto vieneto kainos. Išsidėsčiusius taškus aproksimuojanti kreivė ir parodo kainų kitimo vidutinį tempą analizuojamu laikotarpiu grafiškai ir matematine išraiška.

Daugianarė regresinė analizė (DRA). Su DRA nustatoma kelių nepriklausomų faktorių, tokių kaip objektų fizinių, vietos, taip pat ir sandorio datos, įtaka priklausomam kintamajam -pardavimo kainai. DRA pateikia laiko įtakos reikšmingumą koeficientu, kuriuo koreguojamos anksčiau vykusių sandorių pardavimo kainos.

Akmenės rajono savivaldybėje vertinimo modeliui sudaryti panaudoti didesnio kaip pusės metų laikotarpio rinkos duomenys, laiko pataisai vertinimo dieną – 2011-08-01 apskaičiuoti panaudota pardavimo kainų analizė aproksimuojančia kreive (trendas). Tais atvejais, kai pusės metų laikotarpiu iki 2011-08-01 yra užfiksuotas pakankamas kiekis rinkos duomenų ir žemės rinkos kainų kitimas nurodytu laikotarpiu nėra fiksuojamas, laiko pataisa neskaičiuota.

Akmenės rajono savivaldybėje laiko pataisai apskaičiuoti naudoti metodai, žemės paskirtys ir verčių zonos, kuriose laiko įtakos pataisa nustatyta reikšminga, pateikti toliau lentelėje.

Zonos Nr.	Paskirčių grupė	Laiko pataisai nustatyti naudotas metodas
3.1.1.; 3.1.2.; 3.2-3.4; 3.7–3.12.	Gyvenamųjų teritorijų	Aproksimuojanti kreivė

3.3. Vietos įtakos įvertinimas

3.3.1. teorinis – metodinis vietos įtakos įvertinimo pagrindimas

Vietos įtaka vertinama žemės verčių žemėlapiuose sudarant verčių zonas. Teritorijos zonavimu pasiekiamas taip pat ir kitų veiksnių – aprūpinimo komunikacijomis, paslaugų punktais, kultūros objektais, patrauklumo ir kitų – homogeniškumas, todėl sumažėja kintamųjų skaičius, modelis tampa paprastesnis.

Atsižvelgiant į patikimų pagrindinių duomenų lokalizaciją, kartografinėje medžiagoje suformuojamos žemės verčių zonos. Zonų ribos turi atitikti žemės rinkos kainų lygių (ploto vienetui) pasikeitimų ribas, įvertinant analizuojamų objektų, kurių pardavimo kainos atitinka rinkos kainų patikimumo kriterijus, paskirtį, naudojimo pobūdį ir kitas svarbias charakteristikas [4].

Zonoms sudaryti parduotų žemės sklypų 1 aro (1 ha) kainos pažymimos žemėlapyje pagal objekto buvimo vietą ir naudotojų grupes šiais sutartiniais simboliais:

U – žemės ūkio paskirties žemė (be mėgėjų sodų);

S – mėgėjų sodų žemė;

G – gyvenamųjų teritorijų žemė;

K – komercinės paskirties žemė;

P – pramonės ir sandėliavimo žemė.

Vadovaujantis ant žemėlapio pažymėtais rinkos duomenimis suformuotos žemės verčių zonos laikantis šių reikalavimų [4]:

1. Žemės verčių zona turi apimti žemės plotus, kuriuose patikimumo kriterijus atitinkančių žemės sklypų kainų lygis pagal pagrindinę žemės naudotojų grupę nuo gretimos žemės rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15 procentų.

2. Žemės rinkos verčių zona kaimo vietovėje turi būti ne mažesnė kaip vienos gyvenamosios vietovės teritorija arba urbanizuota ar rekreacinį naudojimo pobūdį turinti dalis (mėgėjų sodų bendrijos sodai, miestelis ir kt.).

3. Žemės verčių zonos gali skaidyti kaimo gyvenamąsias vietoves į dalis 2 punkte nurodytu atveju arba kai siekiant teritoriją tiksliau įvertinti yra galimybė zoną aprašyti pagal gatves, kadastro geografines informacines sistemas, naudojamas nekilnojamojo turto registre.

4. Žemės verčių zonų ribos derinamos su kadastro vietovių ir blokų ribomis, gyvenamųjų vietovių ribomis, miškų masyvų ir valstybinių vandens telkinių pakraščiais, teritorijų planavimo dokumentuose suformuotų miestų kvartalų ar skirtingą teritorijos tvarkymo režimą turinčių teritorijos ribomis.

5. Žemės verčių zonų ribos neturi skaidyti į dalis Nekilnojamojo turto kadastro žemėlapyje pažymėtų žemės sklypų, išskyrus atvejus, kai žemės sklypai užima dideles teritorijas arba yra sudaryti tiesiniams statiniams (geležinkeliams, naftotiekiams, dujotiekiams ir kitiems), išsidėsčiusiems per kelias verčių zonas. Tokiais atvejais kaimiškose teritorijose, numatant zonos ribą, vadovaujamasi gyvenamųjų vietovių (kaimų) ribomis. Tokių sklypų vidutinėms rinkos vertėms apskaičiuoti naudojami modelyje numatyti rodikliai tos verčių zonos, į kurią patenka vertinamas objektas pagal adresą, užfiksuotą Nekilnojamojo turto registre. Kai objekto adresas nėra nurodytas, naudojami tos verčių zonos, į kurią patenka didžiausioji žemės sklypo dalis, rodikliai. Analogiškai vertinami ir žemės sklypai, išsidėstę per kelis kaimus, patenkančius į skirtingo vertingumo zonas.

Administracinės teritorijos žemės verčių žemėlapis (analogine forma) rengiamas 1:50000 – 1:100000 masteliu, miestų 1:5000 – 1:25000 masteliu. Žemėlapyje arba jo priede pateikiami paaiškinimai, kaip apskaičiuoti konkretaus žemės sklypo vidutinę rinkos vertę naudojantis vertinimo modeliu.

Žemės verčių žemėlapyje pažymėta [4]:

1. Topografinė situacija iš bazinio žemėlapio arba iš nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio:

1.1. administracinių vietovių ir miestų ribos bei pavadinimai;

1.2. kaimo gyvenamųjų vietovių ribos ir pavadinimai;

1.3. hidrografiniai elementai: upės, ežerai, tvenkiniai ir magistraliniai grioviai;

1.4. magistraliniai, krašto, rajoniniai keliai ir viešieji vietinės reikšmės keliai;

1.5. pagrindinės miestų ir miestelių gatvės;

1.6. miškų kontūrai;

1.7. stambių pelkių ir durpynų kontūrai;

1.8. užstatytų teritorijų kontūrai urbanizuotose vietovėse.

2. Žemės vertinimo sprendiniai [4]:

2.1. žemės verčių zonų numeriai ir ribos;

2.2. lentelė, kurioje pagal žemės naudotojų grupes įrašyti kiekvienos verčių zonos vertinimo modeliai, reikalingi žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti;

2.3. kiekvienoje verčių zonoje įrašyti duomenys apie šioje zonoje esančių žemės naudotojų grupių vidutinę rinkos vertę (įrašoma pagal žemės verčių žemėlapio naudotojo užsakymą.

3. Įrašai apie žemės verčių žemėlapio suderinimą, patvirtinimą ir galiojimo laiką.

4. Žemės verčių žemėlapį rengusių, tikrinusių ir priėmusių darbuotojų parašai.

Akmenės rajono savivaldybės žemės verčių žemėlapis, suderintas su visuomene ir valstybės institucijomis pagal tvarką, nurodytą Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklėse, pateiktas priede „Zonų žemėlapis“.

3.3.2. Zonų aprašymas tekstu

Žemės verčių zonų sudarymas ir rinkos duomenų analizė teritoriniu ir kitų rinkai reikšmingų vietos veiksnių požiūriu atliekami panaudojant geografinių informacinių sistemų (toliau – GIS) programą. Su šia programa parengus zonas ir vertinimo modelius, pagal sklypų vietą automatizuotai parenkama verčių zona ir zonos vertingumo rodikliai, numatyti vertinimo modelyje žemės sklypams miestuose ir iš dalies kaimiškose teritorijose. GIS programos naudojimas sudaro sąlygas teisingai priskirti zonų reikšmingumo rodiklius žemės sklypams, kurie naujai registruojami kadastro žemėlapyje, taip pat eliminuojamos neteisingai suteiktų adresų klaidos. Remiantis aukščiau nurodytomis aplinkybėmis, toliau pateikiami verčių zonų aprašymai atskirais atvejais gali būti ne visai tikslūs, todėl yra tik bendro informacinio pobūdžio.

3. Akmenės rajono savivaldybė
Zonos Nr.	Zonos aprašymas tekstu
3.1	Naujosios Akmenės m.
3.1.1	Miesto centrinė dalis apimanti Taikos g. lyginius Nr. nuo 10 iki 80, nelyginius 9-87, Klykuolių g. lyginius Nr. iki 16, nelyginius iki Nr. 17, Nepriklausomybės al. lyginius Nr. nuo 2, nelyginius nuo Nr. 5, Karpėnų g. lyginius Nr. iki 16, nelyginius Nr. 1-15, P. Jodelės g. nelyginius Nr. 1-7, Respublikos g. lyginius Nr. 2-42, nelyginius 1-39, V. Kudirkos, Vytauto, Mindaugo, S. Neries, Algirdo, Gedimino, Kęstučio, Vilties, Mokyklos, Žalgirio, Lazdynų Pelėdos, Darbininkų, Sodo g., Saulės skg. ir L. Petravičiaus aikštė.
3.1.2	Likusi Naujosios Akmenės miesto dalis
3.2	Akmenės m.
3.3	Ventos m.
3.4	Papilės mstl.
3.5	Ramučių k.
3.6	Pašakarnių, Alkiškių, Gaušių, Stipirkių, Gaudžiočių, Tilžės, Aukštųjų k.
3.7	Kruopių mstl.
3.8	Akmenės 1, Akmenės 2, Akmenės 3, Gulbinų, Smiltinės, Dabikinės, Kepurlaukės, Gailaičių k.
3.9	Gendviliškių, Daubiškių, Rimšų, Griežių, Urbonaičių, Skabeikių, Pelkelės, Kalniškių, Žerkščių, Pašilės, Paeglesių, Ventos, Vienrankių, Šiliškių, Latvelių k.
3.10	Sablauskių, Kyšių, Menčių, Keidų, Pakalniškių, Šapnagių, Raudžių k.
3.11	Agluonų, Kivylių, Pipirių, Klykolių k.
3.12	Likusi savivaldybės dalis

3.3.3. Trumpas zonų suskirstymo praktinis paaiškinimas

Savivaldybių teritorijų zonavimas vertingumo požiūriu atliktas vadovaujantis žemės rinkos duomenimis, taip pat atsižvelgiant į savininkų pareikštas pastabas ankstesnių ir šio žemės masinio vertinimo rezultatų viešo svarstymo metu, savivaldybių, seniūnijų ir žemės reformos specialistų pastabas, pasiūlymus ir nurodymus, pateiktus raštu, ir bendro verčių žemėlapių ir verčių aptarimo metu, bendrojo plano sprendinius.

Akmenės rajono savivaldybėje atlikta 1 aro (1 ha) žemės sklypų kainų analizė teritoriniu požiūriu pagal tvarką, aprašytą 3.3.1 ataskaitos poskyryje. Iš viso sudaryta 13 verčių zonų, iš kurių Naujosios Akmenės mieste – dvi, likusioje savivaldybės teritorijoje – vienuolika.

3.1.1 zona apima Naujosios Akmenės centrinę dalį. Šioje dalyje sukoncentruoti bankų pastatai, prekybos centrai, administraciniai pastatai, bažnyčia. Tai lemia aukštesnes nekilnojamojo turto ir žemės kainas šioje zonoje, todėl ši teritorija išskirta į atskirą verčių zoną.

3.1.2 zona apima visą likusią Naujosios Akmenės miesto dalį. Ši teritorija yra gana kompaktiška, išskirtinių traukos centrų, pasižyminčių prestižiškumu, paslaugų aprūpinimu ar rekreacinėmis savybėmis, neturi ir paklausumo požiūriu neišsiskiria. Vienodą žemės kainų lygį likusioje miesto dalyje patvirtina užfiksuotos nekilnojamojo turto sandorių ir nuomos kainos, todėl šią teritoriją skirstyti į atskirų verčių zonas nėra pagrindo, vertės čia mažesnės nei, 3.1.1 zonoj e.

3.2 zona, tai Akmenės miestas. Buvęs rajono centras, dabar seniūnijos centras, yra aprūpintas minimalia infrastruktūra, turi gerą susisiekimą su savivaldybės centru, išsiskiriantis žemesniu kainų lygiu negu Naujosios Akmenės miestas, tačiau aukštesnėmis kainomis, negu likusi savivaldybės teritorija, todėl ši teritorija yra apribota atskira zona.

3.3 zona – Ventos miestas, įsikūręs prie magistralinio Mažeikių – Šiaulių kelio. Šalia teka Ventos upė, vaizdinga vietovė. Sovietiniais laikais čia veikė didelė statybinių medžiagų gamykla, kuri atkūrus nepriklausomybę sunyko. Dabartiniu laikotarpiu pramonė pamažu atsikuria, tačiau kainos atsilieka nuo 3.2 zonos.

3.4 zona – Papilės miestelis, seniūnijos centras. Miestelis įsikūręs panašioje vietovėje, kaip ir Ventos miestas prie vaizdingos Ventos upės ir magistralinio Mažeikių – Šiaulių kelio, tačiau čia mažiau išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai, todėl ši teritorija yra apribota atskira zona.

3.5 zona – Ramučių kaimas. Tai priemiestinė Naujosios Akmenės zona, išsidėsčiusi miesto šiaurinėje dalyje, čia vyrauja individualių namų kvartalai, geras susisiekimas su rajono savivaldybės centru, kainos mažesnės nei miesto teritorijoje dėl atstumo iki pagrindinių objektu, bet didesnės nei likusioje savivaldybės dalyje.

3.6 zona – priemiestinis Pašakarnių kaimas, esantis prie magistralinių N. Akmenės – Šiaulių ir N. Akmenės – Ventos kelių, bei prie kelio į Ventos m. esantis Alkiškių kaimas. Gaušių, Stipirkių, Gaudžiočių, Tilžės ir Aukštųjų kaimai yra prie Naujosios Akmenės miesto, Stipirkių kaime yra miesto sodininkų bendrijų žemės sklypai. Sodininkų bendrijos išsidėsčiusios šalia miesto. Šioje teritorijoje žemės ūkio žemės kainų lygis yra aukštesnis negu gretimose teritorijose – verčių zonose 3.8 ir 3.10, ir žemesnis negu verčių zonoje 3.5, todėl sudaryta atskira ši verčių zona

3.7 zona – Kruopių miestelis, seniūnijos centras, įsikūręs prie magistralinio Naujosios Akmenės – Šiaulių kelio, čia mažai išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai, kainos čia mažesnės negu 3.4 zonoje, bet didesnės nei likusioje savivaldybės dalyje.

3.8 zona – Akmenės I, Akmenės II, Akmenės III, Gulbinų, Dabikinės, Smiltinės, Kepurlaukės, Gailaičių kaimai, esantis šalia Akmenės miesto. Čia mažai išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų sklypai. Tai priemiestinė Akmenės m. zona, kainos čia žemesnės nei 3.2 zonoje, bet aukštesnės nei likusioje rajono dalyje.

3.9 zona – Gendviliškių, Daubiškių, Rimšių, Griežių, Urbonaičių, Skabeikių, Kalniškių, Žerkščių, Pašilės, Paeglesių, Vienrankių, Šiliškių, Ventos, Pelkelės, Latvelių kaimai. Jie yra išsidėstę nuo Papilės miestelio iki Ventos miestelio, prie šiuos miestelius jungiančio kelio, bei Ventos upės. Čia mažiau išvystyta pramonė, vyrauja individualių gyvenamų namų, bei žemės ūkio paskirties sklypai. Kainos čia mažesnės nei 3.3 ir 3.4 zonose, bet didesnės nei likusioje rajono dalyje.

3.10 zona – Sablauskių, Kyšių, Menčių, Keidų, Pakalniškių, Šapnagių, Raudžių kaimai yra netoli magistralinio Naujosios Akmenės – Šiauliai kelio, bei netoli rajono centro – Naujosios Akmenės. Menčių kaime išvystyta klinčių gavyba. Šioje teritorijoje žemės ūkio žemės kainų lygis yra aukštesnis negu gretimoje teritorijoje – verčių zonoje 3.12, ir žemesnis negu verčių zonoje 3.6, todėl sudaryta atskira ši verčių zona

3.11 zona – Agluonų, Kivylių, Pipirių, Klykolių k. yra rajono šiaurinėje dalyje, netoli nuo rajono centro – Naujosios Akmenės. Tai buvusios stambesnės sovietinių laikų kolūkių gyvenvietės. Vyrauja individualių namų ir žemės ūkio paskirties sklypai. Kainos čia didesnės nei likusioje rajono dalyje, todėl ši teritorija išskirta į atskirą verčių zoną.

3.12 zona apima likusius kaimus ir gyvenvietes, esančius toliau nuo rajono centro, seniūnijų centrų ir mažiau paklausiose vietose. Pramonės objektų šioje zonoje mažai, vykdoma tik smulki komercinė veikla. Dėl išvardytų aplinkybių, šioje teritorijoje nekilnojamasis turtas nėra paklausus, vyrauja žemos pardavimo ir nuomos kainos, todėl ši teritorija sudaro atskirą verčių zoną.

4. RINKOS DUOMENŲ IR VERTINIMO MODELIŲ STATISTINIS ĮVERTINIMAS, RINKOS MODELIAVIMO IR EKSPERTINIO VERTINIMO BŪDAI, REKREACINIO VEIKSNIO ĮVERTINIMAS

4.1. Statistinių rodiklių apibūdinimas

Modeliams sudaryti naudojami patikimi rinkos duomenys. Rinkos duomenų ir jų pagrindu sudarytų masinio vertinimo modelių patikimumui įvertinti panaudojama statistika. Kokia statistika ir kokie jos rodikliai panaudoti ir kokios jų reikšmės, trumpai apžvelgsime šiame skyriuje.

Aritmetinis vidurkis – reikšmių vidurkis Svid = 1/n SUM(i=1, ..., n)[Si].

Mediana – sutvarkyto didėjimo tvarka rinkinio vidurinių reikšmių aritmetinis vidurkis, kai rinkinio elementų skaičius lyginis; sutvarkyto didėjimo tvarka rinkinio vidurinė reikšmė, kai rinkinio elementų skaičius nelyginis.

Jeigu stebėjimų skaičius n nelyginis, tai mediana yra variacinės eilutės reikšmė, atitinkanti (n+1)/2 poziciją. Jeigu n lyginis, tai mediana yra variacinės eilutės reikšmių, atitinkančių pozicijas (n/2) ir (n/2)+1, aritmetinis vidurkis.

Moda – dažniausiai duomenų aibėje pasikartojusi reikšmė. Moda yra nevienareikšmis dydis. Ją patogu rasti histogramos pagalba.

Dispersija – apibūdina elementų galimų reikšmių išsisklaidymo apie vidurkį laipsnį;

Vidutinis kvadratinis arba standartinis nuokrypis parodo reikšmių (kainų) išsibarstymo apie vidurkį laipsnį. Kuo jis mažesnis, tuo aritmetinis vidurkis geriau atspindi visumą;

SX = DX ^ 1/2.

Absoliutus (vidutinis) nuokrypis parodo reikšmių nuokrypį nuo vidurkio;

Variacijos koeficientas nurodo vidutinės kvadratinės paklaidos (SX) ir vidutinės pardavimo kainos procentinį santykį;

CV = 100%SX / Svid.

Vidutinė procentinė paklaida parodo vidutinį absoliutų skirtumą procentais tarp faktinių ir prognozuojamų pardavimo kainų;

(100 x SUM (Si – Sikaina) / Si) / n.

Praktiškai laikoma, kad šis dydis neturi būti didesnis kaip 5 proc. Vidutinė procentinė paklaida yra santykinis dydis, rodantis prognozės nuokrypį. Esant idealiai prognozei, tiek nukrypimas į viršų, tiek nukrypimas į apačią turi artėti prie nulio.

Koreliacinė analizė rodo, kiek yra reikšmingas ryšys tarp dviejų arba daugiau statistiškai vienas su kitu susietų faktorių. Ji gelbsti priimant sprendimą, ar nagrinėjamas faktorius, nustatant vertę, yra reikšmingas, ar į jį galima nekreipti dėmesio.

Statistikos metodas, tiriantis požymių tarpusavio ryšius. Koreliacinės priklausomybės tarp dviejų (ar daugiau) atsitiktinių požymių ar faktorių statistiniai metodai.

Koreliacija (koreliacinis ryšys) – ar yra ryšys tarp požymių, kokia jo kryptis ir stiprumas. Jei dydžiai koreliuoti, tai jie priklausomi, t.y. vieno buvimas (nebuvimas) daro įtaką kitam; kai nepriklausomi – nekoreliuoti.

Kai vieną priežasties požymio reikšmę atitinka iš anksto nenustatytos tam tikro dydžio reikšmės, priklausančios nuo išorinių veiksnių.

Dviejų reiškinių (dviejų požymių) tarpusavio sąryšis.

Koreliacijos koeficientas – parodo nagrinėjamų požymių tiesinę priklausomybę.

– 1 ≤ r(S, Z) ≤ 1. Jeigu dviejų kintamųjų koreliacijos koeficientas lygus 0, tai tie kintamieji yra statistiškai nepriklausomi.

Kuo r reikšmė absoliučiuoju didumu arčiau 1, tuo tiesinė Z priklausomybė nuo S stipresnė. Koreliacija silpna, kai r arti nulio.

Jeigu r > 0, tai didėjant S, didėja ir Z. Jeigu r < 0, tai didėjant S, Z mažėja.

Normalusis pasiskirstymas – „tvarkingas“ (homogeniškas, stochastinis) duomenų pasiskirstymas apie aritmetinį vidurkį, kai atskirų duomenų nukrypimas nuo vidurkio yra atsitiktinis. Normalųjį pasiskirstymą aiškiai apibrėžia vidurkis ir standartinis (kvadratinis) nuokrypis.

Regresinė analizė leidžia apibrėžti santykį tarp dviejų vienas nuo kito priklausomų faktorių taip, kad žinant vieno faktoriaus reikšmę, kito faktoriaus reikšmę galima nusakyti su tam tikra tikimybe. Regresinė analizė yra būdas nustatyti funkciją taip, kad atstumų kvadratas nuo funkcijos iki atrinktos duomenų aibės būtų minimalus.

Porinės regresijos lygtis – nagrinėjamas ryšys tarp dviejų požymių.

Daugianarė regresijos lygtis – kai lygtimi išreiškiama kelių nepriklausomų veiksnių įtaka. Sudarant regresijos lygtį neesminių priežasčių įtaka atmetama, todėl koreliacinis ryšys „virsta“ funkciniu. Regresijos lygtys dažniausia būna tiesinės, parabolinės, hiperbolinės, laipsninės ar rodiklinės.

Stjudento kriterijus (pasiskirstymas) t – parodo kintamojo įtaką priklausomam kintamajam lygtyje. Kuo Stjudento kriterijus didesnis, tuo svarbesnis lygtyje nepriklausomas kintamasis. Pvz., kintamasis gali stipriai koreliuoti su pardavimo kaina, bet jis prognozavimui netinkamas. Tą netinkamumą ir parodo Stjudento kriterijus. Stjudento kriterijaus reikšmė pasirinktam pasikliovimo laipsniui randama lentelėse (pateikiamos statistiniuose vadovėliuose).

Fišerio kriterijus F = t², taip kaip ir Stjudento, naudojamas vieno ar kito regresijos kintamojo reikšmingumui nustatyti (paprastai turi būti F > 4, tuomet laikoma, kad kintamojo indėlis į lygtį yra reikšmingas)

Beta koeficientai išreiškia atskirų kintamųjų reikšmingumą vienas kito atžvilgiu; jų ryšį lygtyje (juos normuoja).

Modelio apibrėžtumo (determinacijos) koeficientas R² nurodo, koks pardavimo kainų pasiskirstymo procentas yra paaiškinamas regresijos modeliu. Jis apskaičiuojamas pagal formulę:

čia Sikaina, – modelio pagalba nustatyta kaina. Kadangi modelis gali būti sudarytas iš daugelio kintamųjų, formulė yra koreguojama:

čia p – regresijos kintamųjų kiekis, n – imties dydis.

R gali turėti reikšmes nuo 0 iki 1. Kai R = 0, modeliu jokia pardavimo kainų variacija nepaaiškinama. Šiuo atveju kainų vidurkis Svid, taip pat kaip ir regresijos modelio pagalba apskaičiuotos kainos vienodai atspindės visų nagrinėjamų objektų vertes. Kai R² = 1, visi nukrypimai nuo Svid aprašomi regresijos lygtimi, ir SUM e(i)^2 = 0. Tai reiškia, kad modelyje su vienu kintamuoju visi taškai, atitinkantys pardavimo kainas, yra išsidėstę vienoje linijoje.

4.2. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai

Akmenės r. sav. žemės rinkos analizei, verčių zonų riboms nustatyti ir vertinimo modeliams sudaryti panaudoti Nekilnojamojo turto registro rinkos duomenų bazės tokių laikotarpių sandoriai: žemės ūkio paskirties grupės žemei 2009.01 – 2011.08, mėgėjų sodų žemei 2008.01 – 2011.08, gyvenamųjų teritorijų paskirties grupės žemei 2008.01 – 2011.08, komercinės paskirties grupės žemei 2006.01 – 2011.08, pramonės ir sandėliavimo grupės žemei 2008.01 – 2011.08. Pradinių rinkos duomenų statistiniai rodikliai pagal žemės paskirčių grupes pateikiami toliau lentelėje.

Paskirčių grupė/ Iš viso	Pardavimo kainų ploto vieneto statistiniai rodikliai						Žemės sklypų su pastatais sandorių skaičius
Paskirčių grupė/ Iš viso	Žemės sklypų be statinių ir su statiniais skaičius	Minimumas	Maksimumas	Aritmetinis vidurkis	Mediana	Vidutinis kvadratinis nuokrypis	Žemės sklypų su pastatais sandorių skaičius
Žemės ūkio paskirties žemės sklypai
Iš viso	1389	100	88700	3461	3000	3689	40
Mėgėjų sodų žemės sklypai
Iš viso	152	5	2368	204	130	267	46
Gyvenamųjų teritorijų žemės sklypai
Iš viso	515	2	4000	241	76	443	495
Komercinės paskirties žemės sklypai
Iš viso	17	47	1991	744	622	592	17
Pramonės ir sandėliavimo paskirties žemės sklypai
Iš viso	10	63	953	324	218	310	8

4.3. Rinkos modeliavimas

Nekilnojamojo turto masiniame vertinime rinkos modeliavimo būdas taikomas turto grupių (paskirčių) rinkos vertei nustatyti vertės zonose, kuriose analizuojamos turto grupės (paskirties) objektų nebuvo parduota ir jų pirkimo-pardavimo rinkos kainos nėra žinomos. Nekilnojamojo turto rinkos analizės pagalba nustatytų priklausomybių tarp vertės ir rinkos veiksnių (nuomos kainų, pelningumo, kitų turto paskirčių verčių) panaudojimas neįvertintos turto grupės (paskirties) vertei nustatyti vadinamas vertinimu rinkos modeliavimo būdu. Vertinant šiuo būdu, verčių tikslumas ir teisingumas tiesiogiai priklauso nuo surinktos informacijos pagrįstumo ir teisingumo. Analizuojant Akmenės rajono savivaldybės nekilnojamojo turto nuomos rinką, nustatyta, kad pasiūla nėra didelė, o nuomos raštiškos sutartys sudaromos retai, be to, sutartyse nurodyta nuomos kaina gerokai skiriasi nuo rinkoje siūlomo išnuomoti nekilnojamojo turto nuomos kainų, todėl, vertintojų nuomone, taikant rinkos modeliavimo būdą žemės sklypų vertės zonose gali būti ne visai tikslios ir teisingos. Dėl išvardintų priežasčių, Akmenės rajono savivaldybės teritorijos žemei įvertinti, rinkos modeliavimo būdo atsisakyta.

4.4. Ekspertinis vertinimas

Ekspertinis vertinimas – tai toks vertinimo metodas, kurio metu vertinimo ekspertai nustato vertinimo koeficientus, rodiklius ir standartus (palyginamuosius rodiklius) remdamiesi atskirų turto vienetų vertinimo patirtimi ir analize. Šis metodas paprastai taikomas tais atvejais, kai trūksta rinkos duomenų, kad būtų galima taikyti palyginamąjį arba pajamų metodą [Robert J. Gloudemans].

Savivaldybės teritorijos, kuriose sandorių nėra užfiksuota, tačiau pagal pagrindinius žemės vertę formuojančius veiksnius yra homogeniškos, t. y. vienodos (panašios) pagal reljefą, atstumą iki traukos centrų, kelių tinklą, komunikacijų įrengtumą, socialinių reikmių tenkinimo objektų kiekį, patrauklumą, sujungtos į vienodos žemės vertės zoną. Tokiose zonose vertė nustatyta ekspertiškai – priskiriant joms vertę zonų, kurios pagal vertę formuojančius pagrindinius faktorius yra lygintinos ir kurioms vertinimo modelis yra sudarytas, arba panaudojant koeficientus. Koeficientai paprastai išreiškia verčių tarp skirtingų žemės paskirčių priklausomybę verčių zonoje. Rinkos tyrimais nustatyta, kad pramonės, sandėliavimo žemės, priklausomai nuo pasiūlos ir paklausos, 1 aro vertė žemesnė 10–50 procentų negu gyvenamosios paskirties žemė toje pačioje zonoje. Naudojant šią priklausomybę, t. y. koeficientą 0.9–0.5, gyvenamosios paskirties žemės vertinimo modelis ekspertiniu būdu pritaikytas rinkoje neaktyvios, neturinčios pardavimo sandorių, pramonės žemei įvertinti. Komercinės paskirties žemės vertė paprastai aukštesnė už gyvenamosios paskirties žemę, todėl jai įvertinti naudojamas gyvenamosios paskirties žemės vertinimo modelis su didinamuoju koeficientu.

4.5. Žemės ūkio paskirties žemės ir vandens ūkio paskirties žemės, naudojamos rekreacijai, įvertinimas

Analizuojant žemės ūkio paskirties žemės sklypų rinkos duomenis, nustatyta, kad žemės verčių zonose dalies žemės sklypų vyraujantis plotas iki 3 ha, palyginti su didesnių plotų žemės sklypais, parduotas už žymiai didesnę ploto vieneto – 1 ha kainą. Nustatyta, kad didesnėmis kainomis pasižymintys žemės sklypai yra prie vandens telkinių arba panašiose, rekreacijai tinkamose teritorijose. Siekiant tokias teritorijas įvertinti artima rinkai verte, joms nustatyti rekreaciniai koeficientai. Jie apskaičiuoti rekreacijai tinkamų žemės sklypų pardavimo kainas verčių zonoje lyginant su žemės sklypų, nepasižyminčių rekreacinėmis savybėmis, toje pačioje verčių zonoje vertėmis, apskaičiuotomis pagal vertinimo modelius.

Krekreac apskaičiuojamas tokiu būdu:

Rekreac.žem.skl.kain.lygis

Krekreac = ----------------------------------;

VRV

kur Rekreac.žem.skl.kain.lygis – verčių zonoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų, parduotų rekreacinėse teritorijose, 1 ha kainų lygis;

VRV – verčių zonoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų, esančių ne rekreacinėse teritorijose, 1 ha vidutinė rinkos vertė, apskaičiuota pagal modelį.

Koeficientų Krekreac apskaičiavimas pagal verčių zonas pateiktas toliau lentelėje.

Verčių zona	Rekreacinės vietovės žemės sklypo 1 ha sandorio kaina	Vidutinė rinkos vertė 1 ha (pagal masinio vertinimo modelį)	Krekreac
3.6	12220
1 ha vidurkis:	12220	3257	3,75
3.7	6000
1 ha vidurkis:	6000	3402	1,76
3.8	7000
3.8	7600
3.8	7700
1 ha vidurkis:	7433	3154	2,36
3.11	6200
3.11	6500
3.11	7100
1 ha vidurkis:	6600	3009	2,19
3.12	8900
3.12	9000
3.12	9100
3.12	9800
1 ha vidurkis:	9200	2963	3,10

Kitoms verčių zonoms, dėl rinkos duomenų trūkumo, Krekreac koeficientas 3,10 yra priskirtas ekspertiškai darant prielaidą, kad rekreacinėmis savybėmis pasižyminčių žemės sklypų rinkos aplinkybės yra analogiškos verčių zonai 3.12.

Koeficientų reikšmės pagal verčių zonas pateiktos dokumente „Verčių pataisos ir rekreaciniai koeficientai“.

Apskaičiuojant žemės ūkio paskirties ir vandens ūkio paskirties žemės sklypų, naudojamų rekreacijai (esančių nustatyta tvarka patvirtintose rekreacinėse teritorijose), vidutines rinkos vertes, Krekreac koeficientu didinama pagal modelį apskaičiuota tik 3 ha ploto vertė, o likęs žemės sklypo plotas vertinamas pagal modelį be Krekreac koeficiento. Jeigu rekreacinėje teritorijoje žemės sklypas yra 3 ha ir mažesnio ploto, apskaičiuojant viso žemės sklypo vidutinę rinkos vertę pritaikomas Krekreac koeficientas.

Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro ir Lietuvos Respublikos aplinkos ministro 2005 m. sausio 20 d. įsakymu Nr. 3D-37/D1-40 „Dėl Pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės naudojimo būdų turinio, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašo ir jų turinio patvirtinimo“, (Žin., 2005, Nr. 14-450) yra patvirtintas pagrindinės tikslinės žemės naudojimo paskirties žemės sklypų naudojimo būdų turinys, žemės sklypų naudojimo pobūdžių sąrašas ir jų turinys. Vadovaujantis šiuo įsakymu, Nekilnojamojo turto registre fiksuojamas žemės ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdas – rekreacinio naudojimo žemės sklypai, ir vandens ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdas – rekreaciniai vandens telkiniai. Šiems naudojimo būdams taikomas Krekreac koeficientas. Koeficientų panaudojimas apskaičiuojant žemės sklypų vidutines rinkos vertes vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.6. Kitos ne žemės ir ne miškų ūkio veiklos ir kitos specialios paskirčių žemės vertinimas

Atsižvelgiant į tai, jog žemės sklypams suteikta paskirtis kita (ne žemės ir ne miškų ūkio veiklai) ir kita (specialioji) tiksliai neatspindi šių sklypų panaudojimo, todėl jų vertinimo modelio parinkimą apsprendžia vyraujanti paskirtis nagrinėjamoje zonoje. Vyraujanti paskirčių grupė nustatoma atlikus zonoje esančių registruotų žemės sklypų skaičiaus pagal paskirčių grupes analizę. Vyraujanti paskirčių grupė taikoma ir tais atvejais, kai nustatyti keli žemės sklypo naudojimo būdai (pobūdžiai).

Atskirose verčių zonose užregistruoti kitos (ne žemės ir ne miškų ūkio veiklai) ir kitos (specialioji) paskirčių žemės sklypai yra užstatyti statiniais, kurių vyraujanti naudojimo paskirtis neatitinka vyraujančios žemės naudotojų grupės žemės paskirties. Vertintojai tokiai verčių zonai priskiria ne vyraujančios, o tos žemės naudotojų grupės modelį, kuris geriausiai atitinka realų žemės panaudojimą. Žemės savininkai tokiais atvejais turi teisę patikslinti žemės paskirtį, naudojimo būdą ir pobūdį bei kreiptis dėl vertės perskaičiavimo, pasikeitus kadastro rodikliams.

Kitos paskirties žemės sklypų skaičius verčių zonose pagal paskirčių grupes, ir kitos (ne žemės ir ne miškų ūkio veiklai), kitos (specialioji) paskirčių žemės sklypų priskyrimas turto grupei Akmenės r. sav. pateiktas atskirame dokumente „Vyraujančios sklypų paskirtys“. Modelio parinkimas ir vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas anksčiau nurodytais atvejais, taip pat ir kai nustatyti keli žemės sklypo naudojimo būdai (pobūdžiai), vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.7. Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vertinimas

Miškų ūkio paskirties žemės rinkoje nėra sandorių, kur būtų parduodami žemės sklypai be medynų. Miškų ūkio paskirties žemės sklypo pirkėjui medynai, kaip prekė eksportui ir žaliava medžio pramonei, sudaro pagrindinę tokio sklypo vertę ir apsprendžia sandorio kainą, taip pat ir tokių sklypų paklausą. Miško sklypų dislokacija jų vertei traukos centrų požiūriu yra panaši kaip ir žemės ūkio paskirties žemės, kadangi medžio apdirbimo įmonių išsidėstymas ir produkcijos realizacijos centrai yra analogiški kaip ir žemės ūkio pramonės. Vadovaujantis miškų žemės (be medynų) rinkos ypatumais ir atsižvelgiant į tai, kad medynai nevertinami, o miško žemės be medynų sandorių užfiksuotų nėra ir tokių sklypų kainų analizė pagal veiksnius negalima, miško žemės (be medynų) vertei apskaičiuoti naudojama tos verčių zonos, kurioje yra miškas, žemės ūkio paskirties žemės vidutinė rinkos vertė, pakoreguota rodikliais, nustatytais rinkos analizės būdu, o trūkstant rinkos duomenų – ekspertiniu būdu.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypuose įsiterpusių miškų žemės (be medynų) vertė nustatoma analogiškai kaip miškų paskirties žemės, tik modelyje naudojamas ne viso žemės sklypo plotas, o tik sklypo dalis, kuri kadastro duomenyse nurodoma kaip „miško plotas“. Detalesnis mišku užimtos žemės vertės apskaičiavimas pateikiamas šios ataskaitos 5.2 ir 5.3 punktuose.

Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.8. Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertinimas

Atliekant žemės ūkio paskirties žemės sandorių analizę, nustatyta, kad žemės sklypų, kuriuose yra pelkių, nenaudojamos ir pažeistos žemės, 1 ha pardavimo kaina yra mažesnė, palyginti su 1 ha pardavimo kaina žemės sklypų, kuriuose tokios žemės nėra. Sandorio pusės, sulygdamos kainą, įvertina pelkes, pažeistą ir nenaudojamą žemę kaip riboto panaudojimo sklypo dalį ir dėl to ją sumažina. Tokių žemės sklypų kainų analizė pateikta toliau lentelėje.

Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertės nustatymas

Rinkos duomenys			Bazinio ploto duomenys			Pelkės, pažeista ir nenaudoj. žemė
Sandorio kaina Lt	Sklypo plotas, ha	Pelkių, pažeistos ir nenaudoj, žemės plotas, ha	Plotas, ha	Vidutinė rinkos vertė	Vidutinė rinkos vertė 1 ha	Plotas, ha	Kaina	1 ha kaina
1	2	3	4	5	6	7	8	9
8100	9	1,25	7,75	7758	1001	1,25	342	274
100	0,45	0,45	0	0	0	0,45	100	222
300	1,17	1,17	0	0	0	1,17	300	256
2500	4,84	2,49	2,35	2179	927	2,49	321	129
		Suma	10,1	9937
		Vidurkis			984			198

Lentelės pirmose trijose skiltyse pateiktos žemės sklypų sandorių kainos, viso sklypo ir sklypo dalies, užimtos pelkėmis, nenaudojama ir pažeista žeme, plotai, ketvirtojoje skiltyje -bazinis žemės sklypo plotas, kurį sudaro ariamos, sodų, pievų ir ganyklų, kelių, užstatytos, vandenų, medžių ir krūmų želdinių žemės plotai. Suprantama, į šiuos plotus neįeina miškų plotai, taip pat pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės plotai. Penktojoje skiltyje pateiktos bazinio žemės sklypo ploto vidutinės rinkos vertės, apskaičiuotos pagal žemės vertinimo modelį, šeštojoje – žemės sklypo bazinio ploto 1 ha vertė, septintojoje – pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės plotai sklypuose, aštuntojoje – šių plotų kainos, apskaičiuotos, iš sandorių kainos (1 skiltis) atėmus bazinio žemės sklypo ploto vidutinę rinkos vertę (5 skiltis), devintojoje – pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės 1 ha kainos.

Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertės priklausomybė nuo bazinio žemės sklypo ploto vertės nustatyta pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės 1 ha kainų vidurkį (9 skilties apačioje, 198 Lt) dalijant iš žemės sklypų bazinių plotų verčių 1 ha vidurkio (6 skilties apačioje, 984 Lt). Taip gautas pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertinimo koeficientas yra 198 / 984 = 0,20.

Išvada. Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertė sudaro 20 procentų žemės ūkio paskirties žemės bazinio žemės sklypo ploto vertės.

Kadangi žemės sklypų su pelkėmis, nenaudojama ir pažeista žeme pardavimų užfiksuota nėra daug, o tose zonose, kuriose buvo užfiksuoti tokie sandoriai ir analizės metu buvo gauta priklausomybė 0.2 arba šiam dydžiui artimas tokių žemių vertės priklausomybės nuo bazinio žemės sklypo vertės koeficientas, todėl 0.2 dydžio koeficientas taikomas visos šalies pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertinimui. Koeficiento panaudojimas, apskaičiuojant žemės sklypų vidutines rinkos vertes vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.9. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų našumo balo įvertinimas

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertingumas priklauso nuo buvimo vietos, sklypo dydžio, formos, reljefo, susisiekimo patogumo, infrastruktūros išvystymo ir kitų veiksnių, taip pat nuo dirvožemio derlingumo. Žemės derlingumą apibūdina žemės našumo balas. Didesnio našumo balo žemėje, taikant standartines agrotechnines priemones, išauginamas didesnis derlius, tokios žemės savininkai gauna didesnę naudą. Šalies teritorijoje žemės našumas kinta nuo 10 iki 70 balų. Rinkos dalyviai, pirkdami sklypus žemės ūkio veiklai, atsižvelgia į žemės našumo balą, todėl aukšto derlingumo šalies teritorijose fiksuojamos aukštesnės sandorių rinkos kainos, palyginti su teritorijomis, kuriose žemės našumo balas žemesnis. Atliekant žemės masinį vertinimą, našumo balo įtaka įvertinama zonavimu. Didesnėse, ypač sudėtingo reljefo verčių zonose, esant dideliam sklypų našumo balų skirtumui, taikant zonavimą našumo balas įvertinamas nepakankamai. Siekiant tikslesnio žemės ūkio paskirties žemės sklypų įvertinimo, į vertės apskaičiavimo modelį įvedama žemės našumo balo pataisa. Našumo balo pataisa – vertinamo žemės ūkio paskirties žemės sklypo vertės padidėjimas arba sumažėjimas, apskaičiuojamas atsižvelgiant į skirtumą tarp to žemės sklypo našumo balo ir toje pačioje verčių zonoje esančių ir modeliui sudaryti panaudotų žemės sklypų našumo balų vidurkio.

Našumo balo pataisa apskaičiuojama žemės ūkio paskirties žemės sklypų (be mėgėjų sodininkų bendrijų) tik verčių zonoms, apimančioms kaimiškas teritorijas (kaimus ir miestelius). Našumo balo pataisa apskaičiuojama pagal formulę:

NBP = Baz.vnt. vertė (sklypo našumo balas – našumo balų vidurkis) x 0.01(gali būti nustatytas ir kitas dydis) x Bazinis pl;

kur	NBP – našumo balo pataisa žemės sklypui litais; Baz.vnt.vertė – bazinio ploto 1 ha vertė litais; Sklypo našumo balas – vertinamo sklypo našumo balas;

Našumo balų vidurkis – vertinimo modeliui verčių zonoje sudaryti panaudotų žemės sklypų našumo balų vidurkis. Vidurkių reikšmės pateiktos atskirame dokumente „Verčių pataisos ir rekreaciniai koeficientai“.

0.01 (gali būti nustatytas ir kitas dydis) – koeficientas, išreiškiantis žemės sklypo vertės pokytį, pasikeitus žemės ūkio našumui 1 balu;

Bazinis plotas – ariama, sodai, pievos ir ganyklos, kelių plotas, užstatytas plotas, krūmai ir želdiniai, vandenų plotas, ha.

Tais atvejais, kai verčių zona apima dalį miesto ir dalį priemiestinės kaimiškos teritorijos arba tik priemiestinę kompaktišką teritoriją, arba tik miestelį, vertintojas, atsižvelgdamas į toje teritorijoje vyraujantį, o kartu ir geriausią žemės panaudojimą, nusprendžia, ar tokioje zonoje žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertei turi įtaką žemės derlingumas. Nustačius, kad tokioje zonoje vyraujanti žemės sklypų paskirtis „kita“ ir kad geriausias panaudojimas „kitai“ paskirčiai, našumo balo pataisa neskaičiuojama. Našumo balo pataisos apskaičiavimas, nustatant žemės sklypų vidutines rinkos vertes vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.10. Žemės sklypų, kurių paskirtis „kita (daugiaaukščių statinių teritorija)“ arba pobūdžiai „daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos“ ir „daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos“, įvertinimas

Akmenės r. sav. teritorijoje 2011 m. rugpjūčio 1 d. žemės sklypų, kurių paskirtis „kita (daugiaaukščių statinių teritorija)“ arba pobūdžiai „daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos“, „daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos“, nėra užregistruota, todėl nustatyti Kdaugiaauk nebuvo galimybės. Užregistravus verčių zonose anksčiau nurodytos paskirties ir naudojimo būdų žemės sklypus, jiems vertinti naudojamas paskirčių grupės „gyvenamųjų teritorijų žemė“ masinio vertinimo modelis ir Kdaugiaauk koeficientas 1 (vienetas). Koeficiento Kdaugiaauk, žemės sklypų vidutinei rinkos vertei nustatyti vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, taikomas automatizuotai.

4.11. Žemės ūkio paskirties žemė sklypų, kurių naudojimo pobūdis – tvenkinių žuvininkystės ūkių, įvertinimas

Nekilnojamojo turto registre žemės ūkio paskirties žemė sklypų, kurių naudojimo pobūdis – tvenkinių žuvininkystės ūkių, savivaldybės teritorijoje nėra užregistruota, todėl tokių sklypų vertinimas šioje ataskaitoje nėra pateikiamas.

4.12. Žemės sklypų paskirties – kita, naudojimo būdo – gyvenamosios teritorijos, mažesnės kaip 4 arai, įvertinimas Akmenės r. savivaldybėje

Nesutvarkytose, žemėtvarkos požiūriu probleminėse miesto teritorijose atskirais atvejais savivaldybė formuoja mažesnius nei 4 arų žemės sklypus. Tokie sklypai nėra paklausūs, juos įsigyti gali būti suinteresuoti tik besiribojančių žemės sklypų savininkai ar naudotojai. Dėl panaudojimo ir paklausos ribotumo tokių žemės sklypų rinkos vertė yra žemesnė, palyginti su „normaliais“ žemės sklypais. Valstybės įmonė Registrų centras, vykdantis žemės sklypų vidutinės rinkos vertės nustatymą masiniu vertinimo būdu, atliko tokių sklypų rinkos tyrimą, apklausė nepriklausomus nekilnojamojo turto vertintojus ir nustatė, kad tokių sklypų rinkos vertė šiandieninėmis rinkos sąlygomis yra 10 procentų žemesnė už normalaus dydžio žemės sklypų vertę. Remiantis tyrimais, į mažesnių nei 4 arai žemės sklypų, paskirties – kita, naudojimo būdo – gyvenamosios teritorijos, Akmenės r. sav., masinio vertinimo modelius įvestas 10 procentų vidutinę rinkos vertę mažinantis koeficientas. Koeficientas žemės sklypų vidutinei rinkos vertei nustatyti vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, taikomas automatizuotai.

4.13. Žemės sklypų vertinimas zonose, kurioms nėra parengtas reikiamos žemės naudojimo paskirties (naudojimo būdo) vertinimo modelis

Tų žemės verčių žemėlapių zonų, į kurias patenkančioje teritorijoje nėra užregistruotų atskiros paskirties (naudojimo būdo) žemės sklypų, paskirčiai (naudojimo būdui) žemės vertinimo modeliai gali būti neparengti. Suformavus naujus sklypus, tokių paskirčių žemės sklypų vertinimas, vadovaujantis Nacionalinės žemės tarnybos prie Žemės ūkio ministerijos 2007-01-03 raštu Nr. 4B-(10.1)-1 „Dėl žemės masinio vertinimo“, atliekamas parenkant ekspertiniu būdu artimiausios ir rinkos požiūriu labiausiai atitinkančios vertinamą verčių zoną, verčių zonos tos paskirčių grupės vertinimo modelį.

4.14. Žemės ūkio paskirties žemės vertinimas atsižvelgiant į bendrojo plano sprendinius

Nekilnojamojo turto rinkos analizė rodo, kad vienas iš svarbių žemės vertingumo veiksnių yra planuojamas ir dokumentais reglamentuotas teritorijos žemės esamas ir perspektyvinis panaudojimas. Žemės panaudojimo galimybes apsprendžia savivaldybių teritorijų bendrieji planai. Bendrasis planas (toliau – BP) – teritorijų kompleksinio planavimo dokumentas, kuriame, atsižvelgiant į teritorijų planavimo lygmenis ir uždavinius, nustatyta planuojamos teritorijos vystymo erdvinė koncepcija ir teritorijos naudojimo bei apsaugos principai (Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas, 1995 m. gruodžio 12 d. Nr. I-1120 Vilnius. Nauja įstatymo redakcija nuo 2004 m. gegužės 1 d., Žin., 1995, Nr. 107-2391). BP sudaro raštu ir grafiškai išreikštų teritorijų planavimo sprendinių rezultatų visuma. Sprendiniai pagal vyraujančius požymius nurodo teritorijos funkcines zonas ir nustato tose zonose galimas žemės naudojimo paskirtis ir būdus bei užstatymo intensyvumo ir aukštingumo reglamentus. BP sprendiniai ypač svarbūs priemiesčių žemės ūkio paskirties žemei, kadangi paskirtis riboja jos efektyviausią, paklausiausią panaudojimą gyvenamiesiems, komerciniams, pramoniniams statiniams užstatyti. Teritorijose, kuriose BP sprendiniai numato žemės ūkio paskirties keitimą – panaudojimą kitai paskirčiai, žemės sklypų paklausa ir vertingumas išauga.

Akmenės rajono savivaldybės bendrasis planas parengtas ir patvirtintas Akmenės rajono savivaldybės tarybos 2008-06-27 sprendimu Nr. T-163 „Dėl Akmenės rajono ir Naujosios Akmenės, Akmenės, Ventos miestų teritorijų bendrųjų planų tvirtinimo“. Į BP sprendinius yra atsižvelgta atliekant verčių zonų ribų ir jų reikšmingumo, vietos požiūriu, rodiklių nustatymą. Akmenės rajono savivaldybės BP sprendiniai skaitmeniniu shape (sluoksnio) formatu vertintojui nėra prieinami, todėl žemės masiniam vertinimui atskiru veiksniu nėra panaudoti.

4.15. Paskirties – kita, naudojimo būdo – bendro naudojimo teritorijos žemės vertinimas

Koeficiento BnTer apskaičiavimas

Žemės sklypų naudojimo būdo bendro naudojimo teritorijos 1 aro kaina, Lt	Žemės sklypų naudojimo būdo gyvenamosios teritorijos, 1 aro kaina, Lt
6077	9000
9001	12224
10000	14984
11954	15000
Aritmetinis vidurkis 9258	Aritmetinis vidurkis 12802

Koeficiento apskaičiavimas: BnTer = 9258 Lt / 12802 Lt = 0,72

Atlikus skaičiavimus, nustatyta, kad žemės naudojimo būdo – bendro naudojimo teritorijų žemės sklypai rinkoje parduodami vidutiniškai 28 procentais mažesne kaina nei naudojimo būdo gyvenamųjų teritorijų žemės sklypų kainos. Vadovaujantis atliktu rinkos tyrimu, apskaičiuojant žemės sklypų naudojimo būdo bendro naudojimo teritorijos vertę naudojamas gyvenamųjų teritorijų naudotojų grupės vertinimo modelis, pakoreguotas BnTer koeficientu 0,72. Koeficiento panaudojimas vertei apskaičiuoti vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

4.16. Konservacinės paskirties žemės vertinimas

Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro įsakymu 2005 m. kovo 15 d. Nr. 3d-142 „Dėl Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymo Nr. 515 „Dėl žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių patvirtinimo“ patvirtintų taisyklių 10.1 punkte nurodoma, kad žemės ūkio, miškų ūkio, vandens ūkio, konservacinės paskirčių bei kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo būdas yra naudingų iškasenų teritorijos, teritorijos krašto apsaugos tikslams, atliekant masinį vertinimą sugrupuojami į žemės ūkio paskirties žemė sklypų (be mėgėjų sodų žemės sklypų ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypų) naudotojų grupę (Žin., 2005 03 19, Nr. 36-1194). Žemės masinio vertinimo ataskaitų viešo svarstymo metu fiksuojamos žemės savininkų pastabos, kad konservacinės paskirties žemė, kurią sudaro žemės naudojimo būdų -gamtinių rezervatų ir kultūros paveldo objektų žemės sklypai, dėl žemės naudojimo apribojimų yra mažiau paklausūs rinkoje nei žemės ūkio ir vandens ūkio žemės sklypai, todėl jų vertė yra mažesnė. Atlikus papildomą rinkos analizę, nustatyta, kad šalyje yra užfiksuota 14 konservacinės paskirties sklypų pardavimų, jų 1 ha kainos statistika nėra patikima ir nėra naudotina kainų skirtumo tarp žemės ūkio ir konservacinės paskirties kainų koeficientui apskaičiuoti ir pagrįsti. Atsižvelgiant į šią aplinkybę, konservacinės paskirties žemės vertės skirtumo koeficientas nustatytas atlikus atestuotų ir praktinę turto vertinimo patirtį turinčių nekilnojamojo turto vertintojų apklausą. Apibendrinant jų išsakytus argumentus ir nuomones, ekspertiškai nustatytas konservacinės paskirties žemės koeficientas Pask – 0,9. Koeficientas žemės sklypų vidutinei rinkos vertei nustatyti vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse taikomas automatizuotai.

4.17. Paskirties – kita, naudojimo būdo – rekreacinės teritorijos, žemės vertinimas

Akmenės r. sav. teritorijoje paskirties – kita, naudojimo būdo – rekreacinės teritorijos, žemės sklypų panaudojimas yra analogiškas kaip komercinės paskirties žemės sklypų, todėl vertinimo modeliuose dėl nurodyto naudojimo būdo vertę mažinantis koeficientas Naub_BIN nėra panaudotas.

5. ŽEMĖS SKLYPŲ VIDUTINĖS RINKOS VERTĖS SKAIČIAVIMAS

5.1. Žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti būtini duomenys

Žemės sklypo vidutinei rinkos vertei (toliau – VRV) apskaičiuoti būtini duomenys, vertės apskaičiavimo veiksmai ir ataskaitos informacijos panaudojimas pateikti 6 paveiksle tokia tvarka:

1. Žemės sklypo adresas.

2. Žemės sklypo charakteristikos:

- žemės sklypo paskirtis,

- žemės sklypo bendras plotas,

- žemės sklypo naudingas plotas (žem. ū. pask. grupei),

- žemės sklypo nenaudingas plotas (žem. ū. pask.grupei),

- miško plotas (žem. ū. pask. grupei),

- žemės ūkio naudmenų našumo balas (žem. ū. pask. ir tvenkinių žuvininkystės ū. žemei).

3. Vertės zonos, kurioje yra vertinamas žemės sklypas, numeris.

4. Žemės sklypo vertės apskaičiavimo modelis.

5. Žemės sklypo bendro ploto vertė, neatsižvelgus į pataisas.

6. Žemės sklypo, jei paskirtis kita (daugiaaukščių statinių teritorija) arba pobūdis daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos, vertinimo modelis;

7. Miško žemės (be medynų) vertės pataisa: Baz.vnt verte x (-MšKf) x miško plotas.

8. Pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės vertės pataisa (vertinimo koeficientas 0.2).

9. Našumo balo pataisa.

10. Rekreacinių teritorijų žemės sklypų rekreacinis koeficientas.

Vertės apskaičiavimo modeliuose (formulėse) žemės ūkio paskirties grupės žemės sklypų plotai pateikiami hektarais (ha), o mėgėjų sodų, gyvenamųjų teritorijų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo paskirčių grupių žemės sklypų plotai – arais (a).

Viso žemės sklypo vidutinė rinkos vertė apvalinama atsižvelgiant į vertės dydį:

10 Lt tikslumu – vertę apskaičiavus šimtais;

100 Lt tikslumu – vertę apskaičiavus tūkstančiais ir dešimtimis tūkstančių;

1000 tikslumu – vertę apskaičiavus šimtais tūkstančių ir didesnes.

Vertinimo modeliuose naudojamų ženklų paaiškinimas:

+	sumos ženklas;
-	atimties ženklas arba ženklas, parodantis, kad laipsnio rodiklis neigiamas;
* (x)	daugybos ženklas;
^(0.98345)	kėlimo laipsniu ženklas ir laipsnio rodiklis (laipsnio rodiklio dydis gaunamas daugianarės regresinės analizės būdu).

Žemės vertinimo modeliuose naudojami sutrumpinimai:

Zona_SKL	- verčių zonos vietos įtaką įvertinantis santykinis dydis, skaliarinis skaičius;
ŽBpl_RKS	- žemės sklypo bendras plotas (ha, a) absoliučiu dydžiu;
ŽBpl_RKL	- žemės sklypo bendras plotas (ha, a) žemės sklypo 1 a (1 ha) kainos mažėjimui (didėjimui) įvertinti, žemės sklypo plotui didėjant (mažėjant);

Žuvininkystės tvenkinių vertinimo modeliuose naudojami sutrumpinimai:

Bazinė vertė	- žemės sklypo vertė, neatsižvelgus į našumo balo ir nenaudingo ploto pataisas;
ZBpl	- žemės sklypo bendras plotas (ha);
NenPl	- žemės sklypo pelkių, pažeistos, nenaudojamos žemės plotų suma ha (nenaudingas plotas);
NasBl	- žemės sklypo našumo rodiklis balais, įregistruotas Registre;
Našumo balo pataisa	- pataisa, įvertinanti žemės sklypo vertės padidėjimą (sumažėjimą) dėl vertinamo žemės sklypo ir žemės sklypų, kurių pardavimo kainų pagrindu parengtas vertinimo modelis, našumo balų vidurkio skirtumo;

Žemės ūkio paskirties sklypų pataisoms apskaičiuoti naudojami sutrumpinimai:

Baz.vnt vertė	- bazinio vieneto vertė – žemės sklypo 1 ha vertė, gauta žemės sklypo pagal modelį apskaičiuotą (neatsižvelgiant į pataisas) vertę padalinus iš žemės sklypo bendro ploto;
Miško plotas	- miškų ūkio paskirties žemės sklypo dalis arba visas žemės sklypas, kurį sudaro žemės naudmena – miškas, arba žemės ūkio paskirties žemės sklypo dalis, kurią sudaro žemės naudmena – miškas;
Nenaudingas plotas	- žemės sklypo pelkių, pažeistos, nenaudojamos žemės plotų suma ha;
Sklypo našumo balas	- žemės sklypo našumo rodiklis balais, įregistruotas Registre;
Vidutinis zonos našumo balas	- žemės sklypų, kurių pardavimo kainų pagrindu parengtas vertinimo modelis, našumo balų vidurkis;
Naudingas plotas	- žemės sklypo dalis arba visas žemės sklypo plotas, kurį sudaro žemės naudmenų – ariamos, sodų, pievų ir ganyklų, kelių, užstatytos, vandenų, medžių ir krūmų želdinių, plotų suma;
Pataisa	- žemės sklypo vertės pataisa, taikoma sklypo nenaudingam plotui, miško plotui ir našumo balui įvertinti;
Krekreac	- žemės sklypų rekreacinis koeficientas įvertina žemės ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdą – rekreacinio naudojimo žemės sklypai;. vandens telkinių rekreacinis koeficientas įvertina vandens ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdą- rekreaciniai vandens telkiniai;
Kdaugiaauk	- koeficientas, įvertinantis žemės sklypus, kurių paskirtis kita (daugiaaukščių statinių teritorija), pobūdžiai daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos, ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos;
Bplan	- koeficientas, įvertinantis žemės ūkio paskirties žemę teritorijose, kuriose pagal bendro plano sprendinius numatoma keisti paskirtį;
BnTer	- koeficientas, įvertinantis paskirties kita, naudojimo būdo – bendro naudojimo teritorijos žemę.
Pask	- koeficientas, įvertinantis konservacinės paskirties žemę;
Naub_BIN	- koeficientas, įvertinantis paskirties – kita, naudojimo būdo -rekreacinės teritorijos, žemę.

5.2. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų eiliškumas

1. Pagal žemės sklypo adresą žemės verčių žemėlapyje nustatoma žemės sklypo dislokacija, fiksuojamas verčių zonos, kurioje yra vertinamasis žemės sklypas, numeris (6 pav. A rodyklė, zona 26.3), o pagal vertinamo žemės sklypo naudojimo paskirtį iš dokumento „Vertinimo modeliai“ parenkamas vertinimo modelis (šiame pavyzdyje žemės ūkio paskirties žemė), taip pat vietos įtakos koeficientas Zona_SKL (6 pav. B rodyklė, skaičius 1.505926);

2. Į parinktą modelį (rodyklė C) įstačius žemės sklypo charakteristikas atitinkančius rodiklius ir atlikus matematinius veiksmus, gaunama vidutinė rinkos vertė (rodyklė D):

- gyvenamųjų teritorijų žemės sklypų: namų valdų, kitos paskirties žemės sklypų, kurių naudojimo būdas yra gyvenamosios teritorijos, visuomeninių teritorijų, bendrojo naudojimo (miestų miestelių ir kaimų ar savivaldybių bendro naudojimo) teritorijų žemės;

- gyvenamųjų teritorijų (daugiaaukščių) žemės sklypų: kitos (daugiaaukščių statinių teritorija) paskirties arba daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos pobūdžio;

- mėgėjų sodų žemės sklypų: mėgėjų sodų ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypų;

- komercinės paskirties žemės sklypų: kitos paskirties žemės sklypų, kurių naudojimo būdas yra komercinės paskirties objektų teritorijos bei rekreacinės teritorijos;

- pramonės ir sandėliavimo žemės sklypų: kitos paskirties žemės sklypų, kurių naudojimo būdas yra pramonės ir sandėliavimo objektų teritorijos, inžinerinės infrastruktūros teritorijų, atliekų saugojimo, rūšiavimo ir utilizavimo (sąvartynai) teritorijų žemės. Žemės sklypai, neįvardinti šiuose punktuose, ir žemės sklypai, kuriems nustatyti skirtingi žemės naudojimo būdai ar pobūdžiai, tačiau neidentifikuotos jų dalys tame žemės sklype, vertinami pagal tą žemės naudotojų grupę, kuri vyrauja konkretaus žemės sklypo verčių zonoje.

3. Žemės ūkio paskirties grupei (be mėgėjų sodų žemės sklypų ir sodininkų bendrijų bendrojo naudojimo žemės sklypų) priklausančių paskirčių – žemės ūkio paskirties žemės sklypų, miškų ūkio paskirties žemės sklypų, vandens ūkio paskirties žemės sklypų, konservacinės paskirties žemės sklypų bei kitos paskirties žemės sklypų, kurių naudojimo būdas yra naudingų iškasenų teritorijos, teritorijos krašto apsaugos tikslams, vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo eiliškumas parodytas 6 paveiksle E, F, G ir H rodyklėmis. Bendra pataisų apskaičiavimo formulė pateikta 6 pav. G skiltyje. Detaliau pataisų apskaičiavimas aprašomas šio skyriaus 3.1, 3.2 ir 3.3 punktuose. Bendra pataisa yra 3.1, 3.2 ir 3.3 punktuose gautų pataisų suma:

3.1. Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vertinimas atliekamas nustatant pataisą, kuri apskaičiuojama pagal formulę: Baz.vnt verte x (MšKf) x Miško plotas.

Miško pataisos koeficientas MšKf apskaičiuojamas taip:

Jei Baz.vnt vertė <= 6400, tai MšKf = 0,75;

Jei Baz.vnt vertė > 6400, tai MšKf = ((Baz.vnt verte x 0,995 – 1600)) / Baz.vnt verte.

Apskaičiuojant miško žemės vertę, neatsižvelgiama į žemės našumą.

3.2. Nenaudingo ploto, kurį sudaro pelkė, nenaudojama ir pažeista žemė, užfiksuota žemės sklypo registre, vertinimas atliekamas nustatant pataisą, kuri apskaičiuojama pagal formulę:

Baz.vnt verte x (-0,8) x Nenaudingas plotas.

3.3. Žemės našumo balo pataisa apskaičiuojama pagal formulę (pataisa neskaičiuojama miško žemei):

Baz.vnt verte x [(Sklypo našumo balas – Vidutinis zonos našumo balas ) x Našumo balo koeficientas x Bazinis pl].

Sklypo našumo balas yra užfiksuotas nekilnojamojo turto registre, vidutinis našumo balas parenkamas pagal žemės sklypo verčių zonos numerį iš vertinimo modelio lentelės (E, F rodyklės 6 pav.). Našumo balo koeficientas yra lygus 0,01. Bazinis plotas – žemės sklypo plotas be pelkės, nenaudojamos, pažeistos ir mišku užimtos žemės, užfiksuotos žemės sklypo registre. Ši pataisa gali būti teigiama ir neigiama.

3.4. Žemės sklypų, esančių nustatyta tvarka patvirtintose rekreacinėse teritorijose (žemės ūkio paskirties žemės sklypų naudojimo būdas – rekreacinio naudojimo žemės sklypai, ir vandens ūkio paskirties žemės sklypams naudojimo būdas – rekreaciniai vandens telkiniai), vertė koreguojama verčių zonoms nustatytu žemės sklypų rekreaciniu koeficientu (H rodyklė 6 pav.). Rekreaciniu koeficientu didinama tik 3 ha ploto vertė, likęs žemės sklypo plotas vertinamas pagal modelį be rekreacinio koeficiento. Rekreacinių koeficientų reikšmės pagal verčių zonas pateikiamos dokumente „Verčių pataisos ir rekreaciniai koeficientai“.

Kdaugiaauk koeficientas įvertina žemės sklypus, kurių paskirtis kita (daugiaaukščių statinių teritorija), pobūdžiai daugiaaukščių ir aukštybinių gyvenamųjų namų statybos, ir daugiabučių gyvenamųjų pastatų ir bendrabučių statybos. Koeficientas Bplan įvertina žemės ūkio paskirties žemę teritorijose, kuriose pagal bendro plano sprendinius numatomas paskirties keitimas. Koeficientas BnTer įvertina gyvenamųjų teritorijų grupės modeliu vertinamą žemę, kurios paskirtis kita, naudojimo būdas bendro naudojimo teritorijos. Koeficientas Pask įvertina konservacinės paskirties žemę, vertinamą pagal žemės ūkio paskirties grupės modelį. Koeficientas Naub_BIN įvertina komercinės paskirties grupės modeliu vertinamą žemę, kurios naudojimo būdas – rekreacinės teritorijos.

Koeficientų panaudojimas, apskaičiuojant žemės sklypų vidutines rinkos vertes vertinimo programoje, taip pat ir interneto priemonėse, yra automatizuotas.

(pav.)

6 pav. Žemės sklypo vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo veiksmų schema.

5.3. Vidutinės rinkos vertės apskaičiavimo pavyzdžiai

Bendros taisyklės.

Verčių zonos numeris pagal sklypo adresą surandamas Savivaldybės teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitos žemės verčių žemėlapyje, pasinaudojant verčių zonų tekstiniu aprašymu, pateikiamu ataskaitos 3.3.2 papunkčio lentelėje, ir interneto puslapyje http://www.registrucentras.lt/ntr/masvert pateikiamoje žemės masinio vertinimo medžiagoje.

Dokumente „Vertinimo modeliai“ visų žemės naudojimo paskirčių vertės apskaičiavimo modeliuose (formulėse) žemės ūkio paskirties grupės žemės sklypų plotai pateikiami hektarais (ha), o mėgėjų sodų, gyvenamųjų teritorijų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo paskirčių grupių žemės sklypų plotai – arais (a).

1 pavyzdys. Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas. Duomenys apie žemės sklypą:

Adresas – Akmenės r. savivaldybės, Dabikinės k.;

Paskirtis – žemės ūkio;

Žemės ūkio naudmenų našumo balas – 49,0;

Žemės sklypo bendras plotas – 5,2 ha;

Naudingas plotas – 3,6 ha (bazinis plotas, gautas sudedant ariamos, sodų, pievų ir ganyklų, kelių, užstatytos, vandenų medžių ir krūmų želdinių plotus, nurodytus žemės sklypo registro išraše);

Nenaudingas plotas – 0,5 ha (plotas gautas sudedant pelkių, pažeistos ir nenaudojamos žemės plotus, nurodytus žemės sklypo registro išraše);

Miško plotas – 1,1 ha, nurodytas registro išraše.

Iš dokumento „Vertinimo modeliai“ parenkamas žemės ūkio paskirties žemės vertinimo modelis.

Akmenės r. sav. Žemės ūkio paskirties žemė

Modelis Nr. : 7949. Zona_SKL^(1,14) * (0,9) ^ Pask_BIN * ŽBpl_RKL^(-0,069) * (2769,09 * ŽBpl_RKS)

Pastaba: Žiūrėkite šios paskirties žemės sklypų vertės pataisas priede.

Modelio koeficientų reikšmės

Verčių zonos		Pagrindas: Zona_SKL			Laipsnis: 1.14
	3.1.1	2.6	3.1.2	2.5	3.2	1.32
	3.3	1.28	3.4	1.2	3.5	1.23
	3.6	1.08	3.7	1.2	3.8	1.06
	3.9	1.05	3.10	1.07	3.11	1.02
	3.12	1.0
Paskirtis		Laipsnis: Pask_BIN			Pagrindas: 0.9
Konservacinė		1.0

Į modelį įrašome reikšmes: ŽBpl_RKL = 5,2 ha, ŽBpl_RKS = 5,2 ha. Pagal žemės sklypo adresą žemės verčių žemėlapyje sklypas yra 3.8. verčių zonoje (Akmenės r. sav., Dabikinės k. taip pat yra tekstiniame verčių zonos 3.8. aprašyme), Zona_SKL = 1,06. Atliekame aritmetinius veiksmus:

1,06^1,14* 0,9⁰* 5,2^-0,069* 2769,09 * 5,2 =

= 1,0687 * 1 * 0,8924 * 2769,09 * 5,2 = 13733 Lt.

Apskaičiuojame žemės sklypo miško ir nenaudingo ploto pataisas ir žemės našumo balo pataisą. Apskaičiavimo formulė ir našumo balo vidurkiai pagal zonas pateikiami dokumente „Verčių pataisos ir rekreaciniai koeficientai“, fragmentas pateikiamas žemiau.

Priedas: Žemes ūkio paskirties žemės sklypų vertės pataisos

Akmenės r. sav.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų vertės bendra pataisa:

Baz.vnt verte x { -MšKf x Miško plotas -0.8 x Nenaudingas plotas +[(Sklypo našumo balas -Vidutinis zonos našumo balas) x Našumo balo koeficientas s Bazinis pl] } Miško pataisos koeficientas MšKf: Jei Bazinė vieneto vertė <=6400 tai 0,75 , jei > 6400 tai skaičiuojamas: ((Baz.vnt verte * 0,995 – 1600)) / Baz.vnt verte

Žuvininkystės tvenkinių vertinimas:

Bazinė vertė = 308,96+ ZBpl*1111,3 Tvenkinio našumo balo pataisa = (TvNašBl – 27,6)* (Bazinė vertė / ZBpl) * 0,01 * (ZbPl – NenPl); Sklypo verte = Bazine verte + Tvenkinio našumo balo pataisa

Rekreacijai naudojamų žemės sklypų ar vandens telkinių pataisos:

Jei Bendras plotas <= 3 ha tai: VERTĖ = [ (VIENETO_VERTE x ŽbPl) x Koef]; Jei Bendras plotas >3 ha tai: VERTĖ = [(VIENETO_VERTE x 3) x Koef) + (ŽbPl – 3) x VIENETO_VERTE)];

Pataisų rodikliai ir koeficientai:

Zonos Nr.	Vidutinis našumo balas	Našumo balo koeficientas	Žemės sklypų rekreacinis koeficientas	Vandens telkinių rekreacinis koeficientas
3
3.1
3.1.1			3,750	3,750
3.1.2			3,750	3,750
3.2			3,750	3,750
3.3			3,750	3,750
3.4	43,40	0,010	3,750	3,750
3.5	44,85	0,010	3,750	3,750
3.6	50,90	0,010	3,750	3,750
3.7	50,90	0,010	2,360	2,360
3.8	45,85	0,010	2,360	2.360
39	49,55	0,010	2,360	2,360
3.10	44,19	0,010	2,420	2,420
3.11	46,94	0,010	2,190	2,190
3.12	46,08	0,010	3,100	3,100

Apskaičiuojama Baz.vnt vertė:

Baz.vnt vertė = 13733Lt / 5,2 ha = 2641 Lt.

Vidutinis našumo balas 3.8. verčių zonai – 45,85.

Apskaičiuojame pataisą įstatydami reikšmes į formulę:

Pataisa = 2641 x {-0,75 x 1,1 ha -0,8 x 0,5 ha + [(49 – 45,85) x 0,01 x 5,2ha]} =

= 2641 x {-0,825 - 0,4 + [3,15 x 0,01 x 5,2]} =

= 2641 x (-1,225) + 2641 x 0,1638 =

= -3235,23 Lt + 432,90 = -2802,62 = -2803Lt.

Apskaičiuojama žemės sklypo vidutinė rinkos vertė (VRV):

VRV = 13733 Lt – 2803 Lt = 10930 Lt tapačiai= 11000 Lt.

Išvada. Akmenės r. savivaldybės, Dabikinės k. esančio žemės ūkio paskirties žemės sklypo 5,2 ha bendro ploto, 49 žemės ūkio naudmenų našumo balo, vidutinė rinkos vertė yra 11000 Litų.

Žemės ūkio paskirties žemės sklypų, kurie yra priskirti rekreacinėms teritorijoms, vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama žemės sklypo 3 ha ploto vertę padauginant iš žemės sklypų rekreacinio koeficiento, pateikiamo dokumente „Verčių pataisos ir rekreaciniai koeficientai“ žemės ūkio paskirties žemės VRV modelio lentelėje, o ploto, viršijančio 3 ha plotą, vertė apskaičiuojama be rekreacinio koeficiento. Taigi aukščiau pateikto rekreacinio naudojimo žemės sklypo (taip pat ir vandens ūkio paskirties žemės sklypo, kurio naudojimo būdas – rekreaciniai vandens telkiniai) VRV apskaičiuojama taip:

3.8 verčių zonai rekreacinio koeficiento reikšmė – 2,36;

3 ha ploto vertė = 12852 Lt / 5,2 ha x 3 ha x 2,36 = 17498 Lt;

2,2 ha ploto vertė = 12852 Lt / 5,2 ha x 2.2 ha = 5437 Lt;

5,2 ha ploto VRV = 22936 Lt. tapačiai= 23000 Lt.

Išvada. Akmenės r. savivaldybės, Dabikinės k. esančio rekreacinio naudojimo žemės ūkio paskirties žemės sklypo 5,2 ha bendro ploto, 49 žemės ūkio naudmenų našumo balo, vidutinė rinkos vertė yra 23000 Litų.

2 pavyzdys. Mėgėjų sodų, gyvenamųjų teritorijų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo paskirčių grupių žemės sklypų vidutinės rinkos vertės apskaičiavimas.

Duomenys apie žemės sklypą:

Adresas – Akmenės rajono savivaldybė, Ventos miestas;

Paskirtis – kita;

Naudojimo būdas – gyvenamosios teritorijos;

Plotas – 15 a.

Pagal paskirtį dokumente „Vertinimo modeliai“ surandamas vertinimo modelis „Gyvenamųjų teritorijų žemė“. Ventos m. yra 3.3 verčių zonoje – Zona_SKL yra 3.31 (modelis su lentelėmis pateiktas toliau).

Akmenės r. sav. Gyvenamųjų teritorijų žemė

Modelis Nr. : 7945. Zona_SKL^(0,994) * (0,9) ^ ŽBpl_BIN * (0,72) ^ BnTer_BIN * ŽBpl_RKL^(-0,04) * (98,97 * ŽBpl_RKS)

Modelio koeficientų reikšmės

Verčių zonos		Pagrindas: Zona_SKL			Laipsnis: 0.994
	3.1.1	10.85	3.1.2	8.3	3.2	3.37
	3.3	3.31	3.4	2.34	3.5	2.3
	3.6	2.28	3.7	1.15	3.8	1.7
	3.9	1.05	3.10	1.29	3.11	1.02
	3.12	1.0
Bendras žemės plotas		Laipsnis: ŽBpl_BIN			Pagrindai: 0.9
	,01-4	1.0	4.01-99999	0.0
Bendro naudojimo teritorija		Laipsnis: BnTer_BIN			Pagrindas: 0.72
	Bendro naudojimo teritorija	1.0

Žemės sklypo vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama taip:

3,31^0,994x 0,09⁰ x 0,72⁰ x 15^-0,04 x 98,97 x 15 = 4377,84 Lt tapačiai= 4400 Lt.

Išvada. Akmenės r. savivaldybės, Ventos mieste esančio kitos paskirties, naudojimo būdo – gyvenamųjų teritorijų, 15 arų žemės sklypo vidutinė rinkos vertė yra 4 400 Litų.

Tokiu pačiu principu, kaip ir gyvenamųjų teritorijų grupės žemės sklypų, vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama mėgėjų sodų, komercinės paskirties, pramonės ir sandėliavimo paskirčių grupių žemės sklypų.

4 pavyzdys. Miškų ūkio paskirties (be medynų) žemės sklypų ir miškų žemės (be medynų) žemės ūkio paskirties žemės sklypuose vertinimas.

Miškų ūkio paskirties žemės sklypo vidutinės rinkos vertės apskaičiavimui duomenys pateikiami žemiau:

Adresas – Akmenės r. savivaldybės, Sablauskių k.;

Paskirtis – Miškų ūkio paskirties;

Plotas – 2,46 ha.

Pagal paskirtį dokumente „Vertinimo modeliai“ surandamas žemės ūkio paskirties žemės grupės vertinimo modelis:

Akmenės r. sav. Žemės ūkio paskirties žemė

Modelis Nr.: 7949. Zona_SKL^(1,14) * (0,9) ^ Pask_BIN * ŽBpl_RKL^(-0,069) * (2769,09 * ŽBpl_RKS)

Pastaba: Žiūrėkite šios paskirties žemės sklypų vertės pataisas priede.

Pagal žemės sklypo adresą surandamas verčių zonos numeris – Akmenės r. savivaldybės, Sablauskių k. yra verčių zonoje Nr. 3.10, Zona_SKL yra 1,07, Pask_BIN = 0, kadangi sklypas nėra konservacinės paskirties (zonų Nr. ir zonų skaliarų reikšmių, paskirties – konservacinė koeficientų lentelė pateikta toliau).

Modelio koeficientų reikšmės

Verčių zonos		Pagrindas: Zona_SKL			Laipsnis: 5.14
	3.1.1	2.6	3.1.2	2.5	3.2	1.32
	3.3	2.28	3.4	1.2	3.5	1.23
	3.6	1.08	3.7	1.2	3.8	1.06
	3.9	1.05	3.10	1.07	3.11	1.62
	3.12	1.9
Paskirtis		Laipsnis: Pask_BIN			Pagrindai: 0.9
	Konservacinė	1.8

Žemės sklypo vidutinė rinkos vertė apskaičiuojama taip:

1,07^1,14x 0,9^0,0 x 2,46 ha ^-0,069 x 2769,09 x 2,46 ha = 6915,05 Lt tapačiai= 6900 Lt.

Pastaba. Apskaičiuojant miškų ūkio paskirties žemės vidutinę rinkos vertę žemės našumo balo pataisa neskaičiuojama.

Išvada. Akmenės r. savivaldybės, Sablauskių k. esančio miškų ūkio paskirties 2,46 ha žemės sklypo vidutinė rinkos vertė 6900 litų.

Ataskaitos rengėjai vertintojai:

Valstybės įmonės Registrų centro Telšių filialo direktorius		Virginijus Sušinskas
Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus vertintoja, nekilnojamojo turto vertintoja asistentė (kvalif. paž. Nr. A 001853)		Jurgita Jagučanskienė
Vertinimo valstybės reikmėms skyriaus nekilnojamojo turto vertintojas (kvalif. paž. Nr. A 000191)		Julijus Ukanis

6. LITERATŪROS SĄRAŠAS

1. Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymas, 1999 m. gegužės 25 d. Nr. VIII-1202. Valstybės žinios, 1999, Nr. 52-1672.

2. Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1996 m. vasario 14 d. nutarimu Nr. 244 patvirtinta Turto vertinimo metodika. Valstybės žinios, 1996, Nr. 16-426.

3. Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515 patvirtintos Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklės. Valstybės žinios, 2003, Nr. 5-221.

4. Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2004 m. sausio 27 d. įsakymas Nr. 3D-25 „Dėl žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo“, Valstybės žinios, 2004, Nr. 17-512.

5. Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2005 m. kovo 15 d. įsakymas Nr. 3D-142 „Dėl Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro 2002 m. gruodžio 23 d. įsakymo Nr. 515 „Dėl žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklių patvirtinimo“ pakeitimo“, Valstybės žinios, 2005, Nr. 36-1194.

6. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2006 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2006.

7. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2007 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2007.

8. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2008 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2008.

9. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2009 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2009.

10. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2010 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2010.

11. Lietuvos Respublikos žemės fondas 2011 m. sausio 1 d., Žemės ūkio ministerija, Nacionalinė žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos, valstybės įmonė Registrų centras. 2011.

12. Joseph K. Eckert, Richard R. Almy, Robert J. Gloudemans, 1990. Property appraisal and assessment administration, Chicago: International Association of Assessing Officers.

13. Gloudemans R. J. Mass Appraisal of Real Property. Chicago: International Association of Assessing Officers. 1999.

14. Richard D. Ward. Seminaro medžiaga: NCSS programa ir jos panaudojimas masiniam vertinimui.

15. Woolery A. „Property Tax Principles and Practice“.

16. Youngman, J.M. and Malme, J.H., 1994. An international survey of taxes on land and buildings. Boston: Kluwer Law and Taxation Publishers.

7. PRIEDAI

____________________

** pastaba. Toliau aktas nepateikiamas. Prireikus šios informacijos, kreipkitės tel. (8~5)262 43 75 **

_________________