LIETUVOS RESPUBLIKOS ŽEMĖS ŪKIO MINISTRAS
Į S A K Y M A S
DĖL ŽEMĖS VERČIŲ ŽEMĖLAPIŲ SUDARYMO TAISYKLIŲ PATVIRTINIMO
2002 m. gruodžio 23 d. Nr. 515
Vilnius
Vykdydamas Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2002 m. spalio 21 d. nutarimo Nr. 1671 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. vasario 24 d. nutarimo Nr. 205 „Dėl žemės įvertinimo tvarkos“ pakeitimo“ (Žin., 2002, Nr. 102-4574) 6 punktu,
Patvirtinta
Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministro
2002 m. gruodžio 23 d. įsakymu Nr. 515
Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklės
I. Bendrosios nuostatos
1. Žemės verčių žemėlapių sudarymo taisyklės (toliau – taisyklės) nustato žemės verčių žemėlapių sudarymo ir naudojimosi jais tvarką.
2. Šiose taisyklėse vartojamos sąvokos:
Žemės verčių žemėlapis – tai žemėlapis, kuriame, atlikus masinį vertinimą, nustatytos skirtingą vidutinę žemės vertę turinčios teritorijos (žemės verčių zonos), teritorijų (zonų) žemės vertės rodikliai ir duomenys, reikalingi atskirų žemės sklypų vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti.
Žemės sklypų vidutinė rinkos vertė – skirtingą pagrindinę tikslinę žemės naudojimo paskirtį ir naudojimo pobūdį turinčių žemės sklypų vertė, nustatyta panaudojant žemės verčių žemėlapį.
Masinis žemės vertinimas – žemės vertinimo būdas, kai konkretaus turto vertė nėra nustatoma, o surinktos informacijos apie vertinamą turtą analizės būdu nustatomos verčių zonų, apimančių teritorijas su panašiomis savybėmis, ribos. Masinio žemės vertinimo metu per nustatytą laikotarpį įvertinama didelis skaičius žemės sklypų, taikant vieną metodiką ir darbų technologijas. Masinio vertinimo metu parengiama bendra ataskaita apie panašias savybes turinčių vertinamų objektų grupę.
Turto vertintojas – įmonė, turinti kvalifikacinį atestatą, suteikiantį teisę verstis turto vertinimo veikla, ir pagal sutartį su valstybės institucijomis atliekanti masinį žemės vertinimą ir sudaranti žemės verčių žemėlapius.
Vertinimo modelis – matematinė formulė, taikoma apskaičiuoti žemės verčių zonoje esančio žemės sklypo vidutinę rinkos vertę, atsižvelgiant į šio žemės sklypo kadastro duomenis ir pagal kartografinę medžiagą nustatytus kitus žemės sklypo požymius.
3. Pagal šias taisykles parengti žemės vertinimo dokumentai naudojami žemės sklypų įvertinimui masiniu būdu ir žemės mokesčiui apskaičiuoti.
4. Lietuvos Respublikos žemės mokesčio įstatyme (Žin., 1992, Nr. 21-612) nurodytos žemės mokesčiu neapmokestinamos žemės masinis vertinimas neatliekamas. Nustatant miško neapmokestinamos žemės sklypų arba jų dalių vertę, vadovaujamasi Komisijos privalomam registruoti turtui įvertinti nutarimu (priimtu ne vėliau kaip 3 mėn. iki žemės sklypo vertinimo datos) patvirtintos Privalomo registruoti brangaus turto ir paveldimo ar dovanojamo nekilnojamojo ir kilnojamojo turto vidutinės rinkos vertės 3 lentelėje pateikta Miškų ūkio paskirties žemės sklypų ir miškų žemės ūkio paskirties žemės sklypuose apskaičiavimo tvarka.
5. Atliekant masinį žemės vertinimą, vadovaujamasi Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertinimo pagrindų įstatymo (Žin., 1999, Nr. 52-1672) nustatytais turto vertinimo principais ir metodais.
6. Žemės verčių žemėlapių sudarymui metodiškai vadovauja Nacionalinės žemės tarnyba prie Žemės ūkio ministerijos (toliau – Nacionalinė žemės tarnyba), kuri:
6.2. kontroliuoja ir koordinuoja žemės masinio vertinimo darbus, žemės verčių žemėlapių dokumentų derinimo, viešo svarstymo ir tikslinimo procedūras;
7. Techniniuose reikalavimuose masiniam žemės vertinimui nurodoma:
II. duomenų masiniam žemės vertinimui surinkimas, nagrinėjimas ir vertinimo modelių sudarymas
8. Žemės masinis vertinimas atliekamas panaudojant pagrindinius duomenis – Nekilnojamojo turto registro duomenų bazės duomenis apie žemės sklypų, pastatų ir butų kainas, įrašytas registruojamose Žemės ir kito nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartyse, taip pat šiuos pagalbinius duomenis:
8.1. privačios žemės ir kito nekilnojamojo turto nuomos mokesčio dydį, įrašytą šio turto objektų nuomos sutartyse, įregistruotose Nekilnojamojo turto registre, taip pat surinkta iš savivaldybių ir nekilnojamojo turto agentūrų skelbiamos medžiagos;
8.2. savivaldybių architektų turimą kartografinę medžiagą apie teritorijų planavimo dokumentuose nustatytas skirtingą naudojimo paskirtį ir tvarkymo režimą turinčias zonas (plotus) urbanizuotose bei saugomose teritorijose;
8.3. apskričių viršininkų administracijų Žemės tvarkymo departamentų žemėtvarkos skyrių (toliau – Žemėtvarkos skyrių) turimus žemės reformos žemėtvarkos projektus ir jų rengimui naudojamą kartografinę medžiagą apie valstybinės reikšmės miškų ir vidaus vandenų išsidėstymą bei žemės ūkio naudmenų našumo įvertinimą;
8.4. nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio duomenis apie gyvenamųjų vietovių ribas, kadastro vietovių ir blokų ribas;
9. Kartografinė medžiaga, nurodyta 8.2 – 8.6 punktuose, gaunama skaitmenine forma. Nesant skaitmeninių žemėlapių, naudojamasi susipažinimui pateikta kartografine medžiaga.
10. Sukaupti duomenys apie žemės sklypų rinkos vertę nustatomi ploto vienetui (1 arui) ir sugrupuojami į šias žemės naudotojų grupes:
10.3. kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo pobūdis – gyvenamajai statybai (namų valdų žemės sklypai, individuali ir daugiabutė statyba) ir visuomeninės paskirties statiniams;
10.4. kitos paskirties žemės sklypai, kurių naudojimo pobūdis – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektams statyti ir eksploatuoti. Prie šių žemės sklypų taip pat priskiriami rekreacijai naudojami arba rekreacijai skirti žemės sklypai;
11. Vandens telkiniai į atskirą žemės naudojimo grupę neišskiriami, o jų, kaip žemės sklype įsiterpusių žemės naudmenų, įtaka žemės sklypo vidutinei rinkos vertei išreiškiama vertinimo modelyje.
12. Kiekvienoje žemės naudotojų grupėje duomenys patikrinami pagal patikimumo kriterijus. Kai panašias savybes ir žemės naudojimo sąlygas turinčių žemės sklypų pardavimo kaina, skaičiuojant ploto vienetui, šių kriterijų neatitinka, šie duomenys gali būti pripažįstami nepatikimais ir atmetami.
13. Atsižvelgiant į patikimų pagrindinių duomenų lokalizaciją, kartografinėje medžiagoje suformuojamos žemės verčių zonos. Zonų ribos turi atitikti žemės rinkos kainų lygių (ploto vienetui) pasikeitimų ribas, įvertinant analizuojamų objektų, kurių pardavimo kainos atitinka rinkos kainų patikimumo kriterijus, paskirtį, naudojimo pobūdį ir kitas svarbias charakteristikas.
14. Žemės ir kito nekilnojamojo turto rinkos sandorių duomenys analizuojami ir kiekvienai verčių zonai sudaromas nekilnojamojo turto masinio vertinimo modelis, panaudojant statistinius metodus.
15. Duomenų analizės ir vertinimo modelių sudarymo būdai parenkami atsižvelgiant į rinkos duomenų kiekį zonose. Analizės rezultatai įvertinami pagal statistinius patikimumo kriterijus.
16. Kai analizuojami duomenys, sukaupti per daugiau kaip 1 metų laikotarpį, laiko įtaka nustatoma panaudojant porinės pardavimų analizės, perpardavimų analizės, pardavimo kainų trendo koeficiento analizės ir daugianarės regresinės analizės būdus.
17. Verčių zonose, kuriose nėra tiesioginių rinkos duomenų, žemės vertinimo modelio rodikliai nustatomi pagal analogus. Šiam tikslui tiriami ir panaudojami analogiškas sąlygas turinčių verčių zonų tiesioginiai rinkos duomenys bei pastatų ir butų rinkos kainos bei nuomos mokesčio priklausomybė nuo aplinkos faktorių.
18. Kai verčių zonose žemės vertinimo modelio negalima sudaryti pagal analogus, žemės vertinimo modelio rodikliai nustatomi ekspertiniu būdu, palyginus individualaus žemės vertinimo bei žemės sandorių duomenis.
19. Sudarant žemės vertinimo modelius, neturi būti atsižvelgiama į žemės vertės padidėjimą ar sumažėjimą dėl šių veiksnių įtakos:
19.2. žemės sklypui nustatytų servitutų ir ūkinės veiklos apribojimų, išskyrus atvejus, kai dėl šių apribojimų saugomose teritorijose yra suformuotos ekologinės apsaugos arba rekreacinės zonos, arba rekreacinėse teritorijose nustatoma atskira žemės verčių zona;
19.3. žemės sklypo naudojimo perspektyvų, išskyrus atvejus, kai panaudojant detaliuosius planus žemės sklypams apskrities viršininko sprendimu nustatyta kita pagrindinė tikslinė žemės naudojimo paskirtis;
20. Vertinimo modelyje gali būti nustatyti vienas ar keli pagrindiniai veiksniai, turintys įtakos žemės sklypo vidutinės rinkos vertės nustatymui:
20.1. žemės ūkio paskirties žemės sklypams (be sodininkų bendrijų naudojamų žemės sklypų):
20.1.4. žemės ploto su neveikiančiomis arba blogai veikiančiomis sausinimo sistemomis procentas bendrame nusausintos žemės plote;
20.1.6. atstumas (keliais) nuo miestelio ar kitos artimiausios gyvenamosios vietovės su kultūrinio–buitinio aptarnavimo įstaigomis;
20.2. sodininkų bendrijų ir jų narių naudojamiems žemės sklypams – atstumas (keliais) iki miesto, kurio gyventojai naudojasi sodininkų bendrijos žeme;
20.3. naudojamiems arba skirtiems gyvenamosios ir visuomeninės paskirties statinių išdėstymui žemės sklypams:
20.3.3. atstumas (keliais) nuo žemės sklypo iki miesto visuomeninio centro (miestuose ir prie jų ribos esančiuose kompaktiškose gyvenamosiose vietovėse) arba miestelio centro (kitose kaimo vietovėse);
20.4. žemės sklypams, naudojamiems arba skirtiems komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų išdėstymui:
21. Nekilnojamojo turto masinio vertinimo modelių kokybė įvertinama tikslumo, pastovumo laike ir paaiškinamumo požiūriu. Konkrečiam žemės sklypui nustatyta vidutinė rinkos vertė, apskaičiuota pagal žemės verčių žemėlapį, gali skirtis nuo realios arba atlikus individualų vertinimą nustatytos žemės sklypo rinkos vertės ne daugiau kaip 20 procentų. Esant didesniam skirtumui žemės sklypo vertė, nustatyta atlikus individualų vertinimą, gali būti prilyginama vidutinei rinkos vertei.
III. Žemės vertinimo masiniU būdu dokumentai
22. Žemės vertinimo masiniu būdu dokumentus sudaro:
22.1. savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapis skaitmenine ir analogine forma (žemėlapiai rengiami kiekvienos savivaldybės teritorijai);
22.2. savivaldybės teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaita (ataskaitos rengiamos kiekvienos savivaldybės teritorijai);
23. Žemės verčių žemėlapis (analogine forma), rengiamas administracinei teritorijai 1:50000 – 1:100000 masteliu kaimo vietovėje ir 1:5000 – 1:25000 masteliu miestuose. Žemėlapyje arba prie jo esančiame priede turi būti pateikti paaiškinimai, kaip apskaičiuoti konkretaus žemės sklypo vidutinę rinkos vertę naudojantis vertinimo modeliu.
24. Žemės verčių žemėlapyje pavadinimai, ribos, žemės verčių duomenys ir kiti įrašai išreiškiami sutartiniais ženklais, kurių standartus parengia turto vertintojas, suderinęs su Nacionalinė žemės tarnyba.
25. Žemės verčių žemėlapyje turi būti pažymėta:
25.1. topografinė situacija iš bazinio žemėlapio arba iš nekilnojamojo turto kadastro žemėlapio:
25.2. žemės vertinimo sprendiniai:
25.2.2. lentelė, kurioje kiekvienai verčių zonai pagal žemės naudotojų grupes įrašyti vertinimo modeliai, reikalingi žemės sklypo vidutinei rinkos vertei apskaičiuoti;
26. Formuojant žemės verčių zonas, laikomasi šių reikalavimų:
26.1. žemės verčių zona turi apimti žemės plotus, kuriuose patikimumo kriterijus atitinkančių žemės sklypų kainų lygis pagal pagrindinę žemės naudotojų grupę nuo gretimos žemės rinkos verčių zonos kainų lygio skiriasi ne mažiau kaip 15 procentų;
26.2. žemės rinkos verčių zona kaimo vietovėje turi būti ne mažesnė kaip vienos gyvenamosios vietovės teritorija arba urbanizuota ar rekreacinį naudojimo pobūdį turinti dalis (sodininkų bendrijos sodai, miestelis ir kt.);
26.4. žemės verčių zonos gali skaidyti kaimo gyvenamąsias vietoves į dalis tik 26.2 punkte nurodytu atveju;
26.5. žemės verčių zonų ribos derinamos su kadastro vietovių ir blokų ribomis, gyvenamųjų vietovių ribomis, miškų masyvų ir valstybinių vandens telkinių pakraščiais, teritorijų planavimo dokumentuose suformuotų miestų kvartalų ar skirtingą teritorijos tvarkymo režimą turinčių teritorijos ribomis;
27. Žemės verčių žemėlapį užsakiusio asmens pageidavimu kiekvienoje žemės verčių zonoje gali būti įrašyti duomenys apie vidutinę atskirų žemės naudotojų rinkos vertę ploto vienetui, nustatytą ekspertiniu būdu apskaičiavus vidutinę rinkos vertę pagal vyraujančius žemės sklypų kadastro duomenis.
28. Žemės verčių žemėlapyje žemės naudotojų grupės pažymimos šiais sutartiniais simboliais:
U – žemės ūkio paskirties žemė (be sodininkų bendrijų ir jų narių naudojamų sodų sklypų);
S – sodininkų bendrijų ir jų narių naudojama žemė;
G – gyvenamosios ir visuomeninės paskirties statinių išdėstymui naudojama arba skirta žemė;
K – komercinės paskirties ir smulkaus verslo objektų išdėstymui naudojama arba skirta žemė;
P – pramonės, sandėliavimo ir kitiems ūkiniams objektų išdėstymui naudojama arba skirta žemė.
29. Žemės verčių žemėlapyje verčių zonos vidutinė rinkos vertė įrašoma bei pagal šį žemėlapį žemės sklypo vidutinė rinkos vertė 1 arui skaičiuojama: žemės ūkio paskirties žemei – 1 lito tikslumu, kitos paskirties žemei – 10 litų tikslumu.
30. Žemės verčių žemėlapiai parengiami skaitmenine ir analogine forma, vadovaujantis reikalavimais teminių žemėlapių rengimui, numatytais Lietuvos Respublikos geodezijos ir kartografijos įstatyme (Žin., 2001, Nr. 62-2226).
31. Savivaldybių teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitoje nurodoma:
31.1. užsakovas, vertintojas; vertinimo data; žemės verčių žemėlapio derinimo, svarstymo ir tvirtinimo dokumentai;
32. Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitoje nurodoma:
32.1. darbų užsakovas ir vertintojas, duomenys apie savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapių derinimą, svarstymą ir tvirtinimą;
IV. Žemės vertinimo masiniu būdu dokumentų tikrinimas, derinimas, svarstymas ir tvirtinimas
34. Turto vertintojas, parengęs savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapį ir žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitą, atlieka šiuos žemės verčių žemėlapio derinimo ir viešo svarstymo darbus:
34.1. teikia šių taisyklių 22 punkte nurodytus dokumentus apskrities viršininkui ir savivaldybės merui susipažinti ir per 1 mėnesį pareikšti pastabas;
35. Savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapis svarstomas viešai su visuomene šia tvarka:
35.1. apie žemės verčių žemėlapio viešą svarstymą pranešama vietinėse masinės informacijos priemonėse ne vėliau kaip prieš savaitę iki svarstymo pradžios. Pranešime nurodoma: vieta, kur bus eksponuojamas žemės verčių žemėlapis; žemėlapį parengusi įmonė; žemės verčių žemėlapio turinys, parengimo principai ir panaudojimo tikslai; gyventojų teisės pareikšti pastabas ir pasiūlymus;
35.2. žemės verčių žemėlapis viešo svarstymo metu eksponuojamas ne mažiau kaip 10 darbo dienų. Eksponavimo metu turto vertintojo atstovas privalo atvykusiems į viešą svarstymą gyventojams paaiškinti, kaip žemėlapyje buvo nustatytos verčių zonos bei kaip galima apskaičiuoti konkretaus žemės sklypo vidutinę rinkos vertę. Gyventojų pastabos ir pasiūlymai, pateikti raštu, registruojami Žemės vertinimo žemėlapio viešo svarstymo su visuomene žurnale;
36. Turto vertintojas savivaldybės teritorijos žemės verčių žemėlapį, žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitą, žemės verčių žemėlapio derinimo metu gautas apskrities viršininko ir savivaldybės mero pastabas bei parengtą žemėlapio viešo svarstymo su visuomene ataskaitą per 5 darbo dienas perduoda Nacionalinei žemės tarnybai, kuri per 10 darbo dienų šiuos dokumentus išnagrinėja ir priima sprendimą dėl pateiktų pastabų ir pasiūlymų pagrįstumo.
37. Sprendimas tikslinti žemės verčių žemėlapį ir kitus dokumentus gali būti priimtas nustačius, jog žemėlapio rengėjai pažeidė šių taisyklių nuostatas, arba nustačius, kad žemės verčių žemėlapis neužtikrina šių taisyklių reikalaujamo žemės sklypo vidutinės rinkos vertės nustatymo tikslumo.
38. Turto vertintojas, per 10 darbo dienų patikslinęs žemės verčių žemėlapį ir kitus dokumentus, pateikia juos Nacionalinei žemės tarnybai, kuri per 5 darbo dienas parengia išvadą dėl savivaldybės teritorijos žemės masinio vertinimo dokumentų atitikimo taisyklių reikalavimus.
39. Turto vertintojui užbaigus visų Lietuvos Respublikos savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapių viešą svarstymą ir parengus Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitą, žemės vertinimo masiniu būdu žemėlapių dokumentus tvirtina Nacionalinės žemės tarnybos generalinis direktorius.
40. Patvirtintų žemės verčių žemėlapių dokumentų kopijos perduodamos arba suteikiama naudotis šiais dokumentais turto vertintojo interneto tinklapyje:
40.1. Valstybinei mokesčių inspekcijai prie Finansų ministerijos – savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapiai, taip pat – savivaldybės teritorijų žemės vertinimo masiniu būdu ataskaitos;
40.2. Finansų ministerijai – savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapiai, taip pat Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaita;
40.4. Nacionalinei žemės tarnybai – savivaldybės teritorijų žemės verčių žemėlapiai ir Lietuvos Respublikos teritorijos žemės vertinimo masiniu būdu ataskaita;
40.5. Komisijai privalomam registruoti turtui įvertinti – savivaldybių teritorijų žemės verčių žemėlapiai;
V. žemės sklypų vertinimas paGAL žemės verčių žemėlapius
41. Žemės sklypai vertinami nustačius jų dislokaciją žemės vertės zonoje, žemės naudotojo grupę ir žemės vertinimo modelyje nurodytus žemės sklypą apibūdinančius duomenis.
42. Žemės vertinimo modelyje reikalingos įrašyti žemės sklypo charakteristikos nustatomos:
42.1. iš Nekilnojamojo turto kadastro duomenų bazės arba žemės valstybinės apskaitos duomenų – žemės naudmenų sudėtis ir žemės ūkio naudmenų našumo balas;
42.2. iš kartografinės medžiagos – atstumai iki aptarnaujančių gyvenamųjų vietovių ar jų visuomeninių centrų;
VI. Baigiamosios nuostatos
44. Žemės vertinimo masiniu būdu dokumentai šių taisyklių 40 punkte nurodytoms institucijoms perduodami naudotis neatlygintinai. Kitiems juridiniams asmenims žemės verčių žemėlapiai teikiami pagal Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo ir šių asmenų tarpusavio susitarimą, suderinus atlyginimo dydį su Teisingumo ministerija ir Žemės ūkio ministerija.
45. Fizinių ir juridinių asmenų pretenzijas bei skundus žemės sklypų vidutinės rinkos vertės nustatymo klausimais nagrinėja turto vertintojas, kurio sprendimas per 1 mėnesį gali būti skundžiamas Nacionalinei žemės tarnybai.
46. Patvirtinti žemės verčių žemėlapiai gali būti tikslinami Nacionalinės žemės tarnybos sprendimu tik gavus Finansų ministerijos pritarimą.