Lietuvos Respublikos Vyriausybė
nutarimas
Dėl LIETUVOS RESPUBLIKOS NEKILNOJAMOJO TURTO BROKERIŲ ĮSTATYMO PROJEKTO NR. XIIP-1294(2)
2014 m. rugsėjo 24 d. Nr. 1034
Vilnius
Vadovaudamasi Lietuvos Respublikos Seimo statuto 138 straipsnio 3 dalimi ir atsižvelgdama į Lietuvos Respublikos Seimo valdybos 2014 m. birželio 19 d. sprendimo Nr. SV-S-682 „Dėl įstatymų projektų išvadų“ 3 punktą, Lietuvos Respublikos Vyriausybė nutaria:
Nepritarti Lietuvos Respublikos nekilnojamojo turto brokerių įstatymo projektui Nr. XIIP-1294(2) (toliau – Įstatymo projektas) dėl šių priežasčių:
1. Įstatymo projektu siūlomas tarpininkavimo sudarant nekilnojamojo turto sandorius veiklos reguliavimas, kiek jis nustato nekilnojamojo turto brokerių ir nekilnojamojo turto brokerių įmonių (toliau kartu – brokeris) veiklos valstybinę priežiūrą ir vartotojų bei kitų rinkos dalyvių interesų apsaugą, vertintinas kaip perteklinis galiojančių teisės aktų kontekste.
Pažymėtina, kad tarpininkavimo sandorių, sudaromų tarp brokerio (verslininko) ir vartotojo, pagrindu atsirandantiems civiliniams teisiniams santykiams taikomos Lietuvos Respublikos civiliniame kodekse (toliau – Civilinis kodeksas), Lietuvos Respublikos vartotojų teisių apsaugos įstatyme (toliau – Įstatymas) ir kituose vartotojų santykius su verslininkais reguliuojančiuose teisės aktuose įtvirtintos teisės normos (pavyzdžiui, nustatančios pareigą verslininkui vartotojui suteikti būtiną, teisingą, išsamią ir neklaidinančią informaciją apie paslaugą ir laikytis sąžiningos verslo praktikos (Įstatymo 5, 6 straipsniai, Civilinio kodekso 6.2286, 6.2287 straipsniai); galimybę vartotojui teismo tvarka reikalauti pripažinti negaliojančiomis vartojimo sutarties nesąžiningas sąlygas (Civilinio kodekso 6.2284 straipsnis); galimybę ginti vartotojų teises ne teismo tvarka, kreipiantis į Valstybinę vartotojų teisių apsaugos tarnybą (toliau – Tarnyba) (Įstatymo 19 straipsnis); sankcijas (baudas arba įspėjimus) už nesąžiningą komercinę veiklą pagal Lietuvos Respublikos nesąžiningos komercinės veiklos vartotojams draudimo įstatymą; sankcijas už Civiliniame kodekse ir Įstatyme paslaugų teikėjui nurodytų reikalavimų (draudimų) nesilaikymą (Įstatymo 40 straipsnis); teisę Tarnybai kontroliuoti sutarčių standartines sąlygas, ginti viešąjį interesą (Įstatymo 12 straipsnis) ir pan.). Be to, sudarydami sutartis su brokeriais, vartotojai visais atvejais turi teisę naudotis jiems Įstatymo 3 straipsnyje ir kituose teisės aktuose nustatytomis teisėmis.
Įstatymo projekto rengėjai taip pat nurodo, kad Įstatymo projektu siekiama užtikrinti tinkamą sandorių apskaitą ir su tuo susijusių mokesčių apskaičiavimą bei sumokėjimą į Lietuvos Respublikos valstybės biudžetą. Išsamus brokerių veiklos reguliavimas neturėtų esminės įtakos mokesčių administravimo efektyvumui, kadangi mokesčių mokėtojų pareigas teisingo mokesčių apskaičiavimo, deklaravimo ir sumokėjimo srityje nustato Lietuvos Respublikos mokesčių administravimo įstatymas ir atitinkamų mokesčių įstatymai. Taip pat pažymėtina, kad nekilnojamojo turto sandoriai registruojami ir duomenys apie juos kaupiami Nekilnojamojo turto registro duomenų bazėse, todėl jau dabar sandorių apskaita vykdoma pagal galiojančių teisės aktų reikalavimus.
Įvertinus tai, kas išdėstyta, darytina išvada, kad šiuo metu galiojantis teisinis reguliavimas vartotojų teisių apsaugos institucijoms suteikia plačius įgaliojimus ginant vartotojų interesus, taip pat nustato optimalią tarpininkavimo paslaugų teikėjų veiklos priežiūros ir atsakomybės, mokesčių administravimo sistemą, todėl Įstatymo projektu siūlomas teisinis reguliavimas būtų perteklinis.
2. Vadovaujantis Lietuvos Respublikos teisėkūros pagrindų įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1 ir 2 punktais, priimant teisės aktus turi būti vadovaujamasi tikslingumo principu, reiškiančiu, kad teisės akto projektas turi būti rengiamas ir teisės aktas priimamas tik tuo atveju, kai siekiamų tikslų negalima pasiekti kitomis priemonėmis, ir proporcingumo principu, pagal kurį pasirinktos teisinio reguliavimo priemonės turi sudaryti kuo mažesnę administracinę, informacinę ir kitokią naštą, nevaržyti teisinių santykių subjektų daugiau, negu to reikia teisinio reguliavimo tikslams pasiekti. Svarbu pažymėti ir tai, kad, vadovaudamasi Lietuvos Respublikos paslaugų įstatymo (toliau – Paslaugų įstatymas) 4 straipsnio 3, 4 dalimis ir 9 straipsnio 5 dalimi, kompetentinga institucija, rengdama teisės akto projektą, taip pat priėmusi teisės aktą, kuriame nustatomi laisvą paslaugų teikimą ribojantys reikalavimai, privalo apie tokius reikalavimus informuoti Europos Komisiją ir pagrįsti šių reikalavimų atitiktį būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principams.
Įstatymo projekto lydimuosiuose dokumentuose nepagrindžiama, kodėl siūlomas brokerių veiklos teisinis reguliavimas (išankstinis brokerių veiklos patikrinimas ir vėlesnė jų veiklos priežiūra, kvalifikaciniai reikalavimai, egzamino laikymas, įrašymas į nekilnojamojo turto brokerių sąrašą, reikalavimas draustis privalomuoju profesinės civilinės atsakomybės draudimu ir pan.) būtų tinkamiausia priemonė Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nurodytoms problemoms spręsti (turint omenyje pirmiau pateiktą išvadą, kad galiojantis teisinis reguliavimas sudaro tinkamą pagrindą vartotojų teisių apsaugai, paslaugų teikėjų veiklos priežiūrai ir mokesčių administravimui) ir kad ji atitinka būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principus. Lietuvos Respublikos Vyriausybės nuomone, Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nurodytas teisinio vakuumo problemas (brokeriams nenustatyti minimalūs kvalifikaciniai reikalavimai, nenurodytos konkrečios jų teisės ir pareigos ir pan.) būtų galima spręsti taikant mažiau ūkio subjektus ir jų veiklą ribojančias priemones. Pavyzdžiui, būtų galima šviesti vartotojus apie galiojančias jų teisių ir interesų gynimo priemones arba skatinti brokerius jungtis į asociaciją, kuri nustatytų savo veiklos standartus, etikos normas, reikalavimus nariams, jų patikrinimą, atsakomybę ir panašiai, t. y. skatinti savireguliaciją. Pažymėtina, kad savireguliacijos mechanizmą brokerių veiklai taiko dauguma Europos Sąjungos valstybių narių (Lenkijos Respublika, Estijos Respublika, Latvijos Respublika, Bulgarijos Respublika, Didžioji Britanija, Vokietijos Federacinė Respublika, Nyderlandų Karalystė ir kt.). Tačiau išsamus brokerių veiklos teisinis reguliavimas daugeliu atžvilgių turėtų daugiau neigiamų pasekmių nei pasiektas teigiamas rezultatas – verslui būtų sukuriama administracinė ir papildoma finansinė našta, sunkinamos verslo (ypač smulkiojo ir vidutinio) sąlygos, galėtų būti ribojama konkurencija, o tai turėtų įtakos tarpininkavimo paslaugų kainų kilimui.
Šiame kontekste taip pat svarbu paminėti, kad Lietuvos Respublikos Konstitucinis Teismas savo jurisprudencijoje yra nurodęs, kad Lietuvos Respublikos Konstitucija suponuoja valstybės ir savivaldybių institucijų, pareigūnų pareigą savo sprendimais ir veiksmais nekliudyti reikštis ir plėtotis asmenų iniciatyvai, jeigu ji nėra žalinga visuomenei. Pagal Lietuvos Respublikos Konstituciją asmens teisių ir laisvių, taip pat ir ūkinės veiklos laisvės, ribojimai gali būti nustatomi tik įstatymu ir tik tais atvejais, kai jie objektyviai būtini, neišvengiami aiškiam (konstituciškai svarbiam) tikslui pasiekti, šiais ribojimais nėra paneigiama teisių ir laisvių prigimtis bei esmė, yra laikomasi konstitucinio proporcingumo principo (Lietuvos Respublikos Konstitucinio Teismo 2009 m. spalio 8 d. nutarimas).
Įstatymo projektu siekiama griežčiausia priemone (veiklos licencijavimu) reguliuoti tarpininkavimo veiklą, tačiau abejotina, ar ši veikla pati savaime gali būti laikoma žalinga visuomenei. Be to, Įstatymo projekto aiškinamajame rašte nepateikti konkretūs argumentai, kodėl siūlomos teisinio reguliavimo priemonės yra tinkamos, tikslingos ir proporcingos, taip pat neapsvarstytos alternatyvių, mažiau ūkio subjektų veiklos laisvę ribojančių teisinių priemonių galimybės. Atsižvelgiant į tai, kyla abejonė, ar Įstatymo projektas ir jame nustatytos teisinio reguliavimo priemonės yra suderinamos su Lietuvos Respublikos teisėkūros pagrindų įstatymo 3 straipsnio 2 dalies 1, 2 punktuose ir Paslaugų įstatymo 4, 9 straipsniuose įtvirtintais principais.
3. Įstatymo projekte brokeris apibrėžiamas kaip nepriekaištingos reputacijos ne jaunesnis kaip 18 metų fizinis asmuo, išlaikęs nekilnojamojo turto brokerio kvalifikacinį egzaminą ir įrašytas į Nekilnojamojo turto brokerių rūmų tvarkomą nekilnojamojo turto brokerių sąrašą. Pagal Paslaugų įstatymo 2 straipsnio 6 dalį licencija, liudijimas, pažymėjimas, sertifikatas ar kitas panašaus pobūdžio dokumentas, reikalingas pradedant ir vykdant paslaugų teikimo veiklą, įpareigojimas įsiregistruoti valstybės registre ar žinybiniame registre arba pateikti informaciją prieš pradedant teisėtai vykdyti paslaugų teikimo veiklą laikytini leidimu. Taigi darytina išvada, kad Įstatymo projektu iš esmės siekiama licencijuoti iki šiol nereguliuotą brokerių veiklą. Toks tikslas iš esmės prieštarauja Šešioliktosios Vyriausybės 2012–2016 metų programos, kuriai pritarta Lietuvos Respublikos Seimo 2012 m. gruodžio 13 d. nutarimu Nr. XII-51 „Dėl Lietuvos Respublikos Vyriausybės programos“, 98 punktui, kuriame Lietuvos Respublikos Vyriausybė įsipareigoja vienu pagrindinių prioritetų laikyti perteklinių reikalavimų atsisakymą ir biurokratijos mažinimą licencijų ir leidimų išdavimo srityse.
4. Įstatymo projektu įtvirtinus reikalavimą asmenims, norintiems užsiimti nekilnojamojo turto brokerių veikla, turėti reikiamą profesinę kvalifikaciją, ši veikla, vadovaujantis Lietuvos Respublikos reglamentuojamų profesinių kvalifikacijų pripažinimo įstatymo 3 straipsnio 16 dalimi, turėtų būti pripažinta reglamentuojama profesija. Vadinasi, vadovaudamosi 2013 m. lapkričio 20 d. Europos Parlamento ir Tarybos direktyvos 2013/55/ES, kuria iš dalies keičiama direktyva 2005/36/EB dėl profesinių kvalifikacijų pripažinimo (OL 2013 L 354, p. 132), 1 straipsnio 49 dalimi, valstybės narės turi pagrįsti, ar reikalavimai, apribojantys konkrečios profesinės kvalifikacijos turėtojui teisę užsiimti profesija, yra suderinami su šiame straipsnyje nurodytais principais (būtinumo, proporcingumo, nediskriminavimo) ir ar jie pagrįsti svarbiomis bendrojo intereso priežastimis. Taigi abejotina, ar Įstatymo projekte siūlomas nekilnojamojo turto brokerių veiklos reguliavimas atitiktų būtinumo, proporcingumo ir nediskriminavimo principus.